Промо

Кризис на рынке недвижимости  продолжается.  Реальной активизации  на нем участники рынка и  эксперты ожидают не раньше весны 2010 года, после завершения выборов и стабилизации валютного курса. Однако  некоторые сегменты рынка, в частности  коттеджного строительства  сегодня демонстрируют первые признаки оживления.  О  динамике рынка загородной недвижимости  и перспективах его развития в ближайшее время, рассказал руководитель проекта  коттеджный комплекс  "Олімпік-Рark"  Илья Народицкий.

Прошел год  кризиса, какая сегодня  общая ситуация на рынке коттеджного строительства?

- Рынок недвижимости в целом  просто "лег", в том числе это касается и сегмента загородных коттеджей, которому приходится, возможно, еще тяжелей, чем рынку квартир. Дело в том, что строительство коттеджных поселков  требует значительных инвестиций на создание  инженерной инфраструктуры.  Чтобы  проложить в городке все виды современных  коммуникаций,  необходимо затратить 2-2,5 тысячи долларов на сотку земли, что для  среднего поселка это составит около 20 миллионов долларов. Сегодня это огромные средства, поэтому  под Киевом осталось не более  3-5 коттеджных городков,  в которых  реально продолжается  строительство.  Городки, которые уже построены, находятся в  ожидании  активизации так называемого  "отложенного спроса".  Мы сейчас достраиваем  "Олімпік-Park", так как убеждены, что "отложенный спрос"  в следующем году даст ощутимое оживление продаж.  Однако мы понимаем, что спрос в ближайшие годы будет значительно ниже, чем  в 2007-2008 годах.  Поэтому  коттеджные поселки,  строительство которых заморожено  или находится в низкой стадии готовности,  в ближайшие 2-3 года развиваться  не будут.

Каковы же объемы этого спроса ввиду того, что у украинцев сегодня находится по некоторым данным более  30 миллиардов долларов, которые они забрали из банковского сектора?

- В действительности, никто средства людей  не считал,  а  кроме того в  банковском секторе наблюдается возвращение депозитов. Конечно, средства сегодня перетекают от небольших банков с  высокими процентами по депозитам,  в большие европейские банки. Если говорить о  рынке загородной недвижимости,  то  главный  тревожный сигнал для него - общее обеднение украинцев. Тот средний класс, о  котором так много говорили  в последние годы,  сегодня  находится на грани исчезновения. А  ведь средний класс - это основной потребитель загородных коттеджей. В Европе, например, до 20 % населения проживает в коттеджных  поселках, и в основном это люди из среднего класса. Поэтому я не думаю, что тот ажиотажный  спрос на уровне 25-30 коттеджей на месяц, который мы наблюдали  на примере нашего городка,  вернется в ближайшие годы. По крайней мере, в краткосрочной перспективе. Но сегмент загородной недвижимости остался.  Жить за городом,  было и будет престижно,  это общемировая тенденция и кризисы неспособны ее изменить. Однако людей, которые могут это себе позволить  стало значительно  меньше. Ведь кроме покупки коттеджа, его необходимо еще  отапливать и содержать, что  является недешевым  удовольствием.

Отвечает ли действительности информация об определенном оживлении рынка коттеджного строительства и в чем оно проявляется?

- Оживление рынка, по моему мнению, преувеличено. Однако с  началом осени мы действительно наблюдаем некоторое  повышение активности:  увеличилось количество звонков и посещений  городка  потенциальными клиентами. В октябре  у нас состоялось четыре продажи, что является очень  неплохим достижением для того этапа, который сегодня переживает рынок. С другой стороны, особенных позитивных изменений в спросе  ожидать до следующей весны не стоит. Зима всегда была  депрессивной для загородной недвижимости,  а особенно после Нового года, когда  наблюдалось уменьшение количества сделок  по всей Украине. Считаю, что текущая зима будет особенно невеселой,  все инвесторы будут ожидать результатов выборов и динамики на валютном рынке. Для всех сегодня это является главным вопросом.

Ожидается ли дефицит загородного жилья, учитывая массовое "замораживание" объектов  и  остановку  застройщиками  возведения  коттеджных  городков из-за   кризиса?

- Я думаю, что реального дефицита не будет. Сегодня все жилье, в том числе и коттеджи, продаются  с минимальной доходностью или даже по себестоимости. Но с другой стороны плавно,  с повышением спроса, будет подниматься и цена на объекты недвижимости. Ведь девелоперы, как и любой бизнес,  все же ориентированы  на получение прибыли. Сегодня они работают для того, чтобы хоть как-то пополнять оборотные средства и  вкладывать их в развитие проекта. Но прибыль - это конечная цель любого инвестора и потому цены на недвижимость будут расти. Я, например, твердо убежден, что с весны 2010 года начнется  рост цен. Однако в отличие от прошлых лет  он будет очень-очень плавным:  возможно на уровне 1-2 процентов в месяц, а возможно и не более 5 процентов за весь год. Думаю, что после определенной коррекции, средние  цены закрепятся на отметке 1100-1200 долларов за квадратный метр коттеджа в сегменте бизнес-класс, включая стоимость  участка земли площадью 15 соток.

Возможно ли  появление в Украине на рынке коттеджных  городков конкуренции  со стороны новых игроков, которые внедряют новые технологии по доступным ценам. Например, строительство коттеджей  по  так называемой  "канадской технологии"?

- Я  бы  предпочел  бы  не употреблять понятие "новые технологии". Их не было в Украине из-за отсутствия спроса. Эти технологии заключаются в сверхнизкой себестоимости строительства.  Но удешевить строительство можно всегда, например, используя каркасную сборку.  Тогда один  квадратный метра жилья будет обходиться в пределах 400 долларов. С  отделочными работами это будет стоить ориентировочно 450 долларов за 1 квадратный метр. Таким образом, на небольшом такой коттедж для потребителя будет стоить  70-80 тысяч долларов.  Но высокого спроса на такое жилье, несмотря на кризис,  мы не наблюдаем. Человек, который уезжает жить за город, все же избирает более качественный дом, а не дачный вариант дома.  Коттеджи построены  по новым  технологиям  имеют право на существование,  но наша компания это направление пока только изучает.

Насколько сегодня  меняются  требования покупателей к коттеджным домам?

- Во-первых, люди стали  интересоваться домами меньшей площади. В действительности такая тенденция наблюдается не только в нашем городке. Если проанализировать рынок, то с начала кризиса  практически исчез спрос на коттеджи, площадью более 700 квадратных метров. Люди учитывают, что кроме возведения дома, его еще следует и обслуживать. Поэтому сегодня основной спрос  это коттеджи  площадью 200-250 квадратных метров.  Во-вторых, сегодня люди в первую очередь выбирают  коттеджные  городки с развитой  инфраструктурой.