Financial Times: Украина не разочаровала инвесторов [ Редагувати ]
Года полтора назад некоторые из самых активных транснациональных девелоперов и инвесторов рынка недвижимости, сидя за поздним ужином, пришли к единодушному выводу: самым перспективным регионом для вложений вскоре станет Украина, - пишет Дэниэл Томас в The Financial Times.
Цифры говорят сами за себя, отмечали они в унисон, и Украина станет "следующей Польшей". Многочисленное и все более зажиточное население, очевидно, нуждается в офисах и предприятиях розничной торговли, а географическое положение страны: с одной стороны Россия, с другой - Польша, Румыния и Венгрия - по-видимому, отлично отвечает требованиям промышленников. В стратегическом плане Украина лежит на границе Европы с Азией.
Теперь эти предсказания, похоже, оправдываются: многие эксперты, специализирующиеся на данном регионе, считают, что Украина - самый подходящий рынок для инвестиций. Проблема в том, что стремительное признание этой страны может означать, что выгода слишком быстро уменьшится, а разнообразные риски для западных инвесторов сохраняются.
Украина - вторая по величине страна Европы. Ее население составляет более 46 миллионов человек. Однако это до сих пор бедная страна: по данным на 2003 год, почти 40% населения живут за чертой бедности.
Самый очевидный риск для бизнеса в Украине лежит в сфере политики: после кризиса, случившегося весной прошлого года, были проведены досрочные парламентские выборы, и к декабрю в стране сменился премьер-министр.
По словам аналитиков, правительство могло бы делать больше для улучшения инвестиционного климата - например, более рьяно бороться с коррупцией, развивать рынки капитала и совершенствовать правовую базу.
В долговременной экономической перспективе существует потенциальная угроза пересмотра налоговых, торговых и таможенных льгот, а также обещание правительства сохранить ограничительные квоты на экспорт зерна.
Но украинская экономика продолжает бурно развиваться, несмотря на политический хаос и "фоновые" сомнения в механизмах государственного управления. Темпы роста ВВП в реальном исчислении в 2006, 2007 годах достигли без малого 7% благодаря активному розничному потреблению, которое, в свою очередь, подстегивалось ростом зарплат и пенсий.
Именно поэтому многие девелоперы считают, что Украина созрела прежде всего для строительства розничных торговых центров, которые оттянут на себя часть этих денег. Девелоперы предсказывают, что в потенциале в Украине может существовать, как минимум, один крупный торговый центр в каждом крупном городе. А в Украине крупный город - это город с населением в несколько миллионов человек.
В фирме Cushman & Wakefield, которая дает консультации в сфере недвижимости, отмечают, что политические проблемы в основном не сказываются на экономике и что "после недавних выборов на украинском рынке отчасти восстанавливается нормальная обстановка".
Рынок до сих пор относительно неразвит, если не считать Киева - столицы Украины - который уже привлек интерес западных компаний. На данный момент в Украину инвестируют средства преимущественно девелоперы, поскольку объектов качественной коммерческой недвижимости в стране относительно мало - инвесторам почти нечего приобрести, даже если у них возникнет такое желание.
Менеджеры инвестиционных фондов считают, что в Украине широки возможности для применения стратегий, рассчитанных на эксплуатацию благоприятных возможностей, хотя степень риска повышена, а механизмы рынка недвижимости развиты плохо.
Украинским рынком заинтересовалась инвестиционная компания Raven Russia, имеющая листинг в Лондоне. Недавно она получила разрешение своих акционеров на распространение деятельности в Украину. Хотя главным полем деятельности для компании останется Россия, эти девелоперы считают Украину значимым рынком для грядущего роста.
"Потенциал Украины огромен, - говорит Глин Херш, исполнительный вице-председатель совета директоров Raven Russia, - особенно в сфере развития логистики. Инвесторам следует четко понимать, что именно они делают, а также дотошно изучать ситуацию, но прибыли могут быть очень большими".
Доходность в Украине до сих пор относительно велика по сравнению с соседними странами, что побуждает агентства недвижимости предсказывать рост рынка инвестиций.
"Следует наблюдать за такими странами, как Украина и Турция, где существует ряд перспективных возможностей, о которых пока мало кто знает", - говорит Саймон Мур, аналитик из Collins Stewart. Он указывает на перспективы большего роста капитала и благоприятные возможности "на стадии девелопмента недвижимости".
Однако существуют опасения, что украинский рынок просто не готов для объемов капитала, которые планируется вложить в Украину.
Марк Могьюлл, основатель Benson Elliot Capital Management, предостерегает, что приток наличных денег может повлечь за собой появление "пузыря". "Масштабы украинской экономики относительно невелики, а следовательно, она может абсорбировать лишь ограниченный объем капитала, а затем вздуется опасный пузырь ликвидности", - отмечает он.
Есть и более актуальные практические проблемы. По словам одного из местных агентов по торговле недвижимостью, ключевым вопросом для девелопера является проблема собственности на землю, а Украина, по-видимому, страдает от постоянных споров из-за прав собственности на тот или иной объект.
Поэтому многие девелоперы укрепляют связи с местными партнерами, что также ценно для таких этапов строительства, как подключение к водо- и электроснабжению.
В Украине, как и во всех странах, не входящих в ЕС, существует также риск, сопряженный с местной валютой. Инвесторам рекомендуется обезопасить себя от этого риска путем хеджирования, используя какой-либо из многочисленных сложных инструментов - например, валютные опционы и свопы, либо застраховать свои иновалютные поступления через страховые компании. Стоимость всякого метода хеджирования, вероятно, окажется диспропорциональной, что нужно учитывать при планировании инвестиций.
