Как решается "квартирный" вопрос [ Редагувати ]
Заемщику, который не может внести очередной платеж по ипотечному кредиту, лучше сразу сказать об этом банку - в таком случае он получит отсрочку. Если же умалчивать о своей неплатежеспособности, заложенную квартиру отберет суд. Клиенту, который не в состоянии продолжать выплаты по ипотечному кредиту, банк предложит отсрочку, однако каждый ее день, разумеется, будет стоить денег. В банках чаще всего начисляют пеню в размере 1% в день от суммы ежемесячных выплат. То есть при плате по кредиту 500 долларов в месяц отсрочка даже в одну неделю уже будет стоить заемщику 35 долларов, а за месяц достигнет 140 долларов.
При этом банки "терпят" своих клиентов в среднем две недели (после истечения этого срока банк отправляет заемщику письмо о передаче дела в суд), хотя бывает по-разному. В том же Райффайзен Банк Аваль ждут взноса от заемщика 40 дней.
По истечению двух месяцев с момента приостановления платежей по кредиту заемщиком банк по решению суда выставит квартиру на публичные торги (о том, как происходят торги и как в них поучаствовать, читайте в материале "Жилье, которое можно купить с "молотка"" на этой странице). Правда, банки стараются не доводить дело до суда, предлагая клиентам различные способы выхода из неприятной ситуации. Заемщику, как правило, дают возможность перекредитоваться в другом банке (то есть взять ипотечный кредит в финучреждении, где проценты ниже, и за счет полученного займа погасить ссуду в первом банке) либо позволяют самостоятельно продать ипотечное имущество по рыночным ценам. Если клиент соглашается самостоятельно найти покупателя, ему необходимо написать заявление в банк о прекращении ежемесячных выплат по кредиту. "В таком случае банк готов ждать продажи без применения к должнику каких-либо штрафных санкций", - говорит пресс-секретарь Правэкс-банка Алена Головко. Правда, сколько будет длиться это ожидание, она не уточнила.
Все это были варианты мирного решения вопроса. Но бывают ситуации, когда должник не платит по кредиту и не обращается в банк с заявлением на отсрочку. В таком случае финучреждение официально уведомляет заемщика об обязательном досрочном погашении кредита. Если должник не выполнит это требование, то банк продаст квартиру в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством. При этом суд определяет величину задолженности заемщика перед банком, способ реализации квартиры, а также начальную продажную цену жилья (если о ней не договорились заемщик и банк).
Жилье, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание, продается с публичных торгов (залоговых аукционов). В этом случае банк может только наблюдать за законностью и полнотой осуществления процедуры взыскания. Все действия по реализации имущества, начиная от открытия производства и заканчивая принудительной реализацией, проводятся государственными служащими. Конечные результаты таких торгов неизвестны: все зависит от соотношения спроса и предложения, но цена иногда оказывается "не совсем рыночной" (то есть заниженной). "По результатам торгов банк может потерять до 20% от стоимости квартиры", - говорит Головко.
В любом случае последствия судебного решения вопроса окажутся для заемщика плачевными. Он может потерять не только жилье (ведь теперь законодательство разрешает выселение даже из единственной квартиры, если она в залоге у банка), но и значительную часть собственных средств, которые пойдут на компенсацию дорогостоящих судебных процедур.
При этом вряд ли будет доволен и банк, поскольку комиссия за проведение торгов достигает 15% от рыночной цены квартиры. Очень часто результаты таких торгов оказываются очень скромными, денег может не хватить даже на покрытие половины долга. "Процедура продажи квартиры посредством аукциона очень долгая и дорогая, поэтому банк старается найти другие подходы для решения этой проблемы. Случаи, когда к таким процедурам прибегают, можно пересчитать по пальцам", - говорит руководитель департамента потребительских кредитов ПриватБанка Андрей Ковтун.
