Показатели роста арендных ставок на квартиры зашкалили [ Редагувати ]

Показатели роста арендных ставок на однокомнатные квартиры зашкалили в начале сентября. Но и после пикового скачка в большинстве украинских мегаполисов стрелка продолжает стабильно удерживаться на отметках роста. Один из факторов, способствующих дальнейшему удорожанию аренды квартир, - повышенный интерес со стороны потенциальных квартиросъемщиков. Столичные и некоторые региональные риелторы отмечают: даже в середине октября жаждущих снять небольшую и недорогую (уже и не скажешь, что под этим понимается) квартиру существенно больше, чем тех, кто намерен сдать такую жилплощадь в найм. И это при том, что средняя стоимость аренды малогабаритных квартир почти во всех регионах превышает среднемесячный уровень зарплаты, полученный по статистическим данным. Чтобы проиллюстрировать изменения цен аренды не только на уровне абстрактных средних показателей, достаточно живого примера: однокомнатная квартира в не самом престижном Деснянском районе Киева, которую в начале июня предлагали за 240 долларов в месяц, в октябре с успехом была сдана в долгосрочную аренду за 320 долларов в месяц.

Се ля ви

Рынок долгосрочной аренды малогабаритного жилья в городах-миллионниках в конце лета - начале осени сродни броуновскому движению: хаотические контакты между многочисленными квартиросъемщиками, владельцами и агентами-посредниками оживляются в разы. Активность после каникулярного затишья традиционно вызвана началом учебного сезона. В Киеве каждая вторая квартира в это время снимается именно студентами. Естественно, интерес прикован к занимающим лидирующие позиции по популярности однокомнатным квартирам (двухкомнатное жилье в столице превратилось в практически недоступную для молодежи роскошь).

В середине августа стоимость аренды столичного жилья выросла на 1,5%. Пиковый период спроса пришелся на первую половину сентября. За первые две недели осени средние арендные ставки возросли больше чем на 6%. В это время на каждую однокомнатную квартиру приходилось до десятка потенциальных арендаторов. Сейчас - около трех. И все же в начале октября средняя цена аренды однокомнатного жилья по Киеву продолжала расти на 1-1,5% еженедельно, или на 4-6% в месяц.

Приблизительно на этом же уровне держится рост арендных ставок в региональных мегаполисах с развитой системой высших учебных заведений. "В Донецке ежемесячный рост стоимости аренды малогабаритного жилья составляет 5%. Основная причина в том, что люди продолжают искать жилплощадь для аренды, а квартир в городе - дефицит", - отмечает Сергей Тахтаров, директор донецкого АН "Жилком". Аналогичные тенденции фиксируют и харьковские риелторы. "До сих пор некоторые студенты все еще ищут квартиры, довольно много тех, кто не смог либо не захотел поселиться в общежитии. Растут и арендные ставки. В начале осени рост составлял 20-30 долларов в месяц ", - комментирует Анна Козырь, офис-менеджер АН "Харьков-Риэлтер".

Денежные условия аренды меняются (в сторону увеличения, конечно) не только для новых квартиросъемщиков, но и для существующих. Порядочность и аккуратность квартирантов, пускай и подтвержденная в течение нескольких лет пользования квартирой, может не спасти. Скрепя сердце, арендаторы принимают изменяющиеся на глазах условия игры - результат того, что спекулятивный спрос в рыночных условиях получил безгранично большие полномочия. Слово "дефицит" всегда имеет спекулятивный привкус, но именно оно решает судьбу квартирного заработка для одних и ежемесячных расходов для других как минимум на полгода-год вперед.

Альтернатива гостиницам

Сейчас простаивающих квартир практически нет не только в столице, но и во многих областных центрах Украины. Разница лишь в стоимости аренды. Столичные арендные ставки всерьез оторвались от региональных. При этом средние показатели в крупных украинских городах держатся приблизительно на одном уровне. Чтобы арендовать однокомнатную квартиру в Донецке или Одессе, необходимо в среднем 250-300 долларов в месяц в зависимости от престижности района и состояния самой квартиры. За 350 долларов сдают уже хорошо обставленную "единичку" с евроремонтом и новой сантехникой, а за 200 долларов предлагают более скромный вариант на окраинах. Элитные однокомнатные апартаменты здесь сдаются помесячно за 700-1500 долларов. В Харькове снять "среднюю" однокомнатную квартиру, по данным местных риелторов, можно за 210-220 долларов. Минимальные ежемесячные ставки аренды зафиксированы на уровне 140 долларов. Основная часть предложений выставляется за плату, не превышающую 300 долларов в месяц.

Днепропетровские риелторы, крайне неохотно обсуждающие свою ценовую политику, предлагают малогабаритные квартиры для долгосрочного найма в среднем по цене 200-250 долларов в месяц. В целом разброс цен на квартиры эконом-сегмента в Днепропетровске - от 150 до 350 долларов. Судя по количеству предложений (не впечатляющих широким разнообразием), однокомнатные квартиры здесь уступают по популярности двухкомнатным. Малоактуальна долгосрочная аренда однокомнатных квартир, как отмечают агенты, и для Львова. По словам одной из сотрудниц львовского риелторского бюро "Маклер", сейчас в городе если и заключаются долгосрочные сделки, то в основном по двух- трехкомнатным квартирам. Малогабаритное жилье для длительного проживания ищут редко. Его арендная стоимость на окраинах города Льва составляет 140-180 долларов в месяц, ближе к центру - 200 долларов, в престижных центральных районах - 250-300 долларов. Как ни странно, за такую же сумму можно найти и двухкомнатное жилье.

В Киеве популярность однокомнатных квартир бесспорна. Снять "единичку" в столице зачастую стоит столько же, сколько "двушку"- в регионах. Минимальные ставки аренды киевских однокомнатных квартир в начале сентября составили почти 280 долларов, хотя еще в конце весны можно было подобрать вариант и за 160. В середине октября на рынке появились более дешевые предложения - за 230-260 долларов в месяц (отдаленные районы), но падения ставок до прежнего уровня не предвидится. В среднем малогабаритное столичное жилье сейчас арендуется по цене 300-400 долларов в месяц. По статистическим данным риелторского портала "Недвижимость", средняя стоимость аренды однокомнатных квартир в Киеве уже превысила 400 долларов. По словам столичных агентов, в большей степени потому, что в начале октября интерес студентов к аренде жилья далеко не исчерпан. Самыми популярными у этого сегмента арендаторов традиционно остаются Оболонь и КПИ. Сейчас найти здесь квартиру дешевле 350 долларов, по словам специалистов, практически невозможно. Более скромные цены устанавливаются на жилые площади на массивах Старая Дарница, Лесной, Демиевка, Троещина, на окраинах Святошино. Но и здесь жилье за 260-280 долларов в месяц считается наиболее дешевым вариантом. Предложения по 230-250 долларов попадаются единично. Цена на аренду квартир в центральных районах столицы (Печерск, Подол, близкие к центру территории Шевченковского района) стартует от 450 долларов. За 500-550 долларов в месяц можно снять однокомнатную квартиру после ремонта, с новой мебелью и всей бытовой техникой. Элитная однокомнатная студия, к примеру, по ул. Ярославов Вал, с джакузи и новой мебелью, предлагается по цене 1500 долларов в месяц.

Кстати, в качестве отдельного бизнес-сегмента в центре столицы продолжают возводиться жилые дома с апартаментами, предназначенными для долгосрочной аренды. Например, 27 квартир столичной пятиэтажки "Сенатор апартаментз", по ул. Пирогова, сдают по 3-9,5 тысячи долларов в месяц. И все же инвестиции в vip-апартаменты, которые по карману лишь немногочисленной категории дипломатов, бизнесменов, топ-менеджеров и депутатов, считаются у нас долгоокупаемыми (в течение 6-10 лет).

А вот аренда квартир посуточно воспринимается как наиболее прибыльный сегмент бизнеса, несмотря на то, что ежедневная циркуляция квартирантов изрядно изнашивает внутренности квартиры. Краткосрочная аренда превратилась в отдельный вид бизнеса не только в курортных городах. В столице и региональных мегаполисах посуточное жилье, размещаемое в основном в центре, позиционируется как выгодная альтернатива гостиницам. Уровень сервиса, по словам риелторов, уже достиг гостиничного: постель, полотенца, бытовая техника - все предусмотрено. Плюс - возможность самостоятельного приготовления пищи. В регионах средняя стоимость квартир посуточно составляет 30-45 долларов в центральных районах, 20-30 долларов - поодаль. В Киеве немного выше: в среднем 50-70 долларов за сутки в престижных апартаментах в центре города и 30-50 долларов - на периферии. Верхние границы плавают в зависимости от элитности жилья. Столичные агенты по недвижимости отмечают: даже если квартира простаивает 8 дней в месяц, собственники предпочитают подождать, чем сбить цену.

Троеточие

Самый красноречивый ответ на сакраментальный вопрос "Когда же все это кончится?" - отрицательное кивание головой. Риелторы давно ссылаются на зависимость между арендной платой за квартиры и продажной стоимостью жилых площадей. Периодические прогнозы об "обвале" цен никто не воспринимает всерьез. Самое утешительное, что прогнозируют риелторы, анализируя практику предыдущих лет, - жилье будет дорожать постепенно. "Если в 2005 году цены росли агрессивно, то сейчас наблюдается плавный, спокойный рост", - отмечает Галина Мельникова, директор Печерского филиала АН "Благовест". Пока что статистика говорит о том, что средняя стоимость однокомнатных квартир, выставляемых на продажу, в Киеве ежемесячно поднимается на 0,5-3%. В конце сентября представитель "Райффайзенбанка" Алексей Руднев заявил о том, что максимальные темпы роста цен на недвижимость в Киеве будет достигать 1,5-2% в месяц.

Очередной повод поднять арендные ставки - октябрьское повышение тарифов на жилищно-коммунальные услуги. "Коммуналка", как правило, включена в стоимость арендной платы, так что логика "подорожания в связи с подорожанием" - железная.

Дефицит малогабаритного жилья, наиболее востребованного в столице, с ее непомерными для "среднего класса" ценами, лишь на руку подорожанию. Сегодня цена "квадрата" в однокомнтатной квартире выше, чем в трехкомнатной в том же доме. "Однокомнатные квартиры сегодня являются наиболее ликвидными, - отмечает Владимир Винокур, директор центра недвижимости "Мегокон-В", советник президента Ассоциации специалистов по недвижимости Украины. - Когда-то строились дома гостиничного типа, где вдоль длинного коридора размещались исключительно однокомнатные квартиры. Площадь комнаты - 18-19 квадратных метров, кухни - 6 квадратных метров. Потом от таких домов отказались. Я считаю, это была ошибка. В настоящее время я являюсь консультантом нескольких строительных компаний (строители и архитекторы уже понимают, что без риелторов им не обойтись) и рекомендую им строить именно однокомнатные квартиры. Это самый дефицитный и нужный вид квартир в сегменте эконом-класса. Те, кто этого не понимает, продолжают возводить элитные апартаменты, считая, что заработают на этом больше. Но это мнение часто оказывается ошибочным. Если же строители переориентируются на возведение малогабаритного социального жилья, то арендные ставки на него упадут".