Бизнесу столицы не хватает складов [ Редагувати ]

Бурно развивающемуся бизнесу столицы катастрофически не хватает складов. Профессиональных складов в Киеве насчитывается около 170 тысяч квадратных метров. В целом же складских площадей в городе, по разным оценкам, порядка 350 тысяч квадратных метров. Хотя потребности столицы в профессиональных современных складах, по разным оценкам, составляют 0,5-1 миллион квадратных метров. "В данный момент складских помещений насчитывается около 340 тысяч квадратных метров, почти половина которых не является объектом коммерческих отношений, так как изначально строились "для себя" и закрыты для посторонних", - говорит финансовый менеджер риелторской компании Arco Real Estate Анатолий Мухин.

Риелторы отмечают, что оценить реальные потребности и предложения по складским помещениям трудно, потому что нет приемлемой классификации. Из-за нехватки профессиональных площадей многие используют под склады промышленные предприятия в черте города. Некоторые иностранные торговые сети и производители, выходя на украинский рынок, строят собственные склады, не найдя ничего подходящего. Таким образом, констатируют специалисты, можно говорить о существенном недооцененном спросе.

По словам Мухина, рынок складской недвижимости пребывал в упадке из-за советского стереотипа, когда компании соглашались на низкокачественные помещения. Большая часть арендованных помещений работала без соответствующих норм и разрешений от регулирующих государственных инстанций. Такие склады специалисты относят к теневому рынку.

2007-й обещает быть переломным

Согласно планам девелоперских компаний, в 2007-2008 годах к реализации заявлено около 500-600 тысяч квадратных метров новых складских помещений. "Но учитывая то, что иногда, за счет громких заявок, компании изучают спрос на объекты, которые только, возможно, будут строить, а также активно пиарятся, такое стремительное развитие рынка может остаться только на бумаге", - считает Оксана Елманова, генеральный директор компании F.I.M, занимающейся, в частности, инвестированием в коммерческую недвижимость. По ее прогнозам, насыщения рынка можно ожидать лишь к 2012 году.

Александр Носаченко, управляющий директор девелоперской компании Colliers International, более оптимистичен. По его мнению, ситуация со складами улучшится уже в 2007 году. Более того, следующий год может стать переломным для рынка.

По данным риелторских компаний, в 2007 году планируется ввести порядка 300-400 тысяч квадратных метров новых складов. Должны быть достроены несколько объектов площадью до 20 тысяч квадратных метров в районе Окружной дороги.

На будущий год ожидается и завершение строительства более крупных проектов - первого в столице логистического парка "МЛП-Чайка" площадью 100 тысяч квадратных метров, а также четырех крупных логистических центров международных девелоперов общей площадью 400 тысяч квадратных метров. Планируется также открыть комплекс в пригороде - возле Гостомеля - площадью 37 тысяч квадратных метров и складской комплекс компании "ГЛД-Инвест Украина" на Бориспольском шоссе.

В итоге к концу 2007 года площадь профессиональных складских помещений в Киевском регионе может возрасти в 2-2,7 раза - до 530-630 тысяч квадратных метров. Это, по мнению экспертов, приведет к снижению базовых арендных ставок.

По информации агентства недвижимости Real Estate Solutions, из-за острого дефицита профессиональных складов ставки за 2006 год выросли с 7-10 до 8-12 долларов за квадратный метр в месяц. При насыщении рынка стоимость аренды может снизиться не более, чем на 8-10%.

Сегодня в Киеве и области практически нет профессиональных складских мощностей. Но появление зарубежных компаний меняет ситуацию. "С приходом иностранных сетей стандарта IKEA и METRO потребность в профессиональных услугах складирования и хранения будет интенсивно расти. Несмотря на довольно высокие цены, спрос превысит предложение", - прогнозирует Мухин.

Причины торможения

Вадим Непоседов, генеральный директор консалтинговой компании "Украинская торговая гильдия", специализирующейся на разработке объектов коммерческой и жилой недвижимости и их управлении, также отмечает повышенный интерес к складам как со стороны местных, так и со стороны иностранных инвесторов. "Тем не менее, темпы развития здесь не так высоки, как хотелось бы", - подчеркивает он.

Непоседов называет несколько причин медленного развития сегмента складской недвижимости. Во-первых, срок возврата инвестиций в этой области длиннее (6-8 лет), чем при строительстве офисных или торговых центров (как правило, 3-4 года).

Во-вторых, объективная нехватка профессионалов. О правильной организации товародвижения более-менее известно и накоплен определенный опыт. А специалистов по правильному строительству, оборудованию и продвижению складского комплекса в Украине очень немного, отмечает глава "Украинской торговой гильдии".

И, в-третьих, независящие от рынка проблемы, прежде всего бюрократические - землеотвод, получение разрешительной документации, технические возможности для прокладывания необходимых коммуникаций.

Неоцененная выгода

В то же время риелторы отмечают, что складской бизнес - достаточно выгодное предприятие. Специализированные склады - таможенно-лицензионные, холодильные - окупаются быстрее. Причина, как поясняет Виталий Бойко, заместитель генерального директора "Украинской торговой гильдии", - мизерное количество предложений складов спецформата. Стоимость их аренды существенно выше по сравнению со стандартным складом. Обычный складской комплекс может окупиться в среднем за 6-8 лет, а специализированный холодильный при рентабельности 30% - всего за три-четыре года.

Рынок складской недвижимости долговременный. А большинство компаний, по мнению Елмановой, не всегда правильно оценивают проект с точки зрения своих возможностей и вложений по времени. Особенно это характерно для небольших компаний, только выходящих на рынок и предпочитающих на всем экономить. Из-за этого в Киеве появляются склады-долгострои, не отвечающие современным требованиям.