ДС: Коробка за миллион [ Редагувати ]

Провал наполеоновских планов девелоперов по выводу на рынок гигантского количества жилья в загородных коттеджных городках поставил потенциальных покупателей в сложное положение. Воспользовавшись ажиотажем, девелоперы предлагают желающим выложить за будущую родовую усадьбу - типовые кирпичные коробки без отделки - миллионы долларов. А сравнительно недорогие (150-200 тысяч долларов) коттеджи для "среднего класса" вообще перешли в разряд дефицита. Собственники земли, анонсировавшие ранее массовое начало возведения таких поселков, попросту выставили полученные бесплатно под будущее строительство земельные участки на продажу.

Городки сыграли в ящик

В этом году в Киевском регионе было введено в строй порядка десяти цивилизованных коттеджных городков. Это первые очереди "Золоче", "Вишневе мiстечко", "Ясноозерное", "Петрушки", "Паритет-Сервис", "Романово", "Зелений гай", "Плютово", "Французкого городка" и т. п. По словам директора АН RED Ярослава Цуканова, более 80% из сданных в этом году квадратных метров - голые коробки. "На доведение их до ума уйдет еще как минимум два года, ведь нельзя назвать введенным в эксплуатацию коттеджный городок, где нет ни одного дома с внутренней отделкой и даже не проложена центральная дорога, не говоря уже о том, что там не имеется ни одного объекта инфраструктуры", - говорит господин Цуканов, отмечая, что, по всей видимости, значительная часть построенных в этом году коттеджей будет продаваться на протяжении двух-пяти лет, и еще не факт, что их раскупят. По его словам, хорошо реализовывались дома лишь в трех-четырех поселках, в то время как продажи в остальных не превысили 20%, что уже перевело эти проекты в разряд невыгодных для девелоперов.

Специалисты отмечают, что в нынешнем году рынок практически ничего не предложил представителям среднего класса столицы - большинство владельцев земельных участков, анонсировавших возведение на своих землях городков эконом-класса, выставили их на продажу, отказавшись от реализации строительных проектов.

В кулуарных беседах чиновники областной и районных администраций говорят, что невыход на рынок большинства заявленных коттеджных проектов связан с желанием бизнеса заработать на земле. "Схема проста: компании разными способами выбивали у местных властей землю под коттеджное строительство, показывали какие-то проекты, а потом заявили, что имеют сложности с финансами, и теперь просто продают отведенный участок по частям", - сообщил "ДС" чиновник одной из районных администраций города, пожелавший остаться неназванным. По неофициальным данным, сейчас в каждом из шести пристоличных районов (Киево-Святошинский, Васильковский, Вышгородский, Обуховский, Броварской, Бориспольский) продается по пять-шесть участков площадью 5-20 гектаров, которые ранее отводились местными сельсоветами под строительство поселков.

В итоге средний класс может выбирать сейчас всего из двух-трех проектов, которые будут введены в строй в 2007-2008 годах, но, по словам специалистов, имеют ряд существенных недостатков. Так, при приятной цене в 625-740 долларов за квадратный метр городки холдинга "Киевгорстрой", активно рекламирующиеся сегодня как место жительства для среднего класса, расположены в 40 километров от столицы и крайне неудобны с точки зрения транспортного сообщения. "Семье, которая собирается избрать коттедж в этих городках для круглогодичного проживания, придется тратить на проезд к своему дому два-три часа ежедневно, при этом не стоит забывать о денежной составляющей подобных "путешествий". Однако цена дома в таком городке - 80-170 тысяч долларов - вполне сопоставима со стоимостью одно-трехкомнатной квартиры в пределах города", - говорит Ярослав Цуканов.

Кроме киевгорстроевских коттеджей, в эконом-классе сегодня представлены только проекты малоизвестной компании "Киев-Градобуд" в Здоровке (650 долларов за квадратный метр, 98 тысяч долларов за домик). Этим выбор для состоятельного среднего класса столицы и ограничивается.

Не предлагает рынок особого разнообразия тем, кто согласен приобрести дом с внутренней отделкой и землей за сумму, меньшую 400 тысяч долларов. По сути, бизнес-класс может выбирать только из городков "Паритет-Сервис" (1,2 тысячи долларов за квадратный метр, от 230 тысяч долларов за коробку), "Новый дом" (1,1 тысячи долларов за квадратный метр, от 243 тысячи долларов за коробку), "Три реки" (1,1 тысячи долларов за квадратный метр, от 220 тысяч долларов за коробку), "Зелений гай" (1 тысяча долларов за квадратный метр, от 300 тысяч долларов за коробку), "Михайловский сад" (900 долларов за квадратный метр, от 135 тысяч долларов за коробку).

По словам специалистов, из этих проектов состоятельные граждане выбирают по трем основным принципам: транспортной доступности поселка, близости к реке или лесу, а также соотношению цены и качества строительных материалов, используемых при возведении дома. "Те, кто готов потратить на свой загородный дом до 400 тысяч долларов, не согласны жить в поселке, из которого трудно и долго добираться до города. Также такие клиенты пока не хотят покупать таунхаусы, у которых, как известно, стенки являются общими с соседями. Поэтому фаворитами спроса в этом сегменте остаются обуховское и житомирское направления, а также коттеджи по индивидуальным проектам", - говорит руководитель отдела коммерческой недвижимости АН "Планета Оболонь" Елена Негуляева.

Дешевая элита

Ввиду несостоявшегося массового выхода на рынок городков эконом-класса 80% предложения продолжают составлять особняки класса элит (в среднем 1,5-3 тысячи долларов за квадратный метр, площадь дома от 300 квадратных метров). Но и в этом сегменте наши девелоперы пока не научились строить объекты, которые обеспечивали бы киевским миллионерам пристойное соотношение цены и качества. По данным специалистов компании "Канзас", сейчас в пригороде столицы только 2% городков можно отнести к поселениям с развитой инфраструктурой. "Помимо цены коробки, которая вместе со стоимостью земли составляет 0,5-1 миллион долларов, никаких других атрибутов "элитности" девелоперы не предлагают: всего лишь охрана поселка, озеро и сосновый бор. А вот бассейн, яхт-клуб и кинозал обещают лишь в некоторых проектах, да и то не факт, что их построят", - говорит Елена Негуляева.

Мало того, некоторые девелоперы экономят даже на самом основном - индивидуальном стиле элитного дома. По словам специалистов, нынче состоятельный покупатель может приобрести жилье в поселке, где при стоимости 600-700 тысяч долларов за коробку предлагают особняки, разработанные на основе польских массовых проектов стоимостью 300 долларов за штуку. В другом проекте потенциальным жильцам предоставляют за 2 миллиона долларов коробку особняка, рядом с которым расположены еще пять точно таких же домов-близнецов. Более того, эта своеобразная "резервация для миллионеров" расположена на самом въезде в коттеджный городок, то есть через дома-близнецы десятилетиями будут ездить остальные обитатели поселка. Неудивительно, что подобные проекты, несмотря на активную рекламу застройщиков, остаются непроданными.

В целом же сезон весны-осени 2006 года показал, что основными покупателями на рынке пригородных коттеджных городков и далее остаются семьи с годовым доходом не менее 500 тысяч долларов. Тем, кто имеет годовой доход или накопления в пределах 100- 200 тысяч долларов, войти на рынок цивилизованных поселений, как и раньше, очень проблематично.

Бума не будет

Пока будущее рынка современных коттеджных городков специалисты видят в черных красках. По мнению директора по развитию ООО "Первая Днепровская инвестиционная компания" Олега Хомы, если сегодня средний срок реализации одного проекта составляет два-четыре года, то в дальнейшем он увеличится. Аналитики также прогнозируют, что следующий год не будет особенно богатым на новые проекты: в течение 2007 года специалисты компании "Канзас" ожидают введения в эксплуатацию всего 20-30 тысяч квадратных метров площадей в коттеджных городках. Двукратный рост предложения предполагается только в 2008 году, когда на рынок будет введено не менее 400 тысяч квадратных метров жилья в загородных поселках. Тогда планируется построить и реализовать 15 проектов, которые, по данным компании "Украинская Торговая Гильдия", сегодня находятся в стадии разработки концепции или проектирования, а также довести до ума уже строящиеся эконом-городки "Киевгорстроя".

В дальнейшем темпы роста строительства коттеджных городков замедлятся. По словам заместителя губернатора Киевской области Юрия Ковбасюка, уже сегодня спад на этом рынке прогрессирует. "Сейчас снизился спрос на коттеджи - они слишком дорогие, а покупательская способность потенциальных жильцов достаточно низка. Поэтому многие компании переориентируются на более ликвидное многоэтажное жилое строительство в пригородной зоне. Характеристики земельных участков для возведения как коттеджей, так и многоэтажного жилья сходны, и я не исключаю, что строители больших домов будут просто скупать наделы у компаний, получивших у властей землю под коттеджи", - полагает господин Ковбасюк.