Застывшая недвижимость [ Редагувати ]

Цены на киевском рынке недвижимости застыли. Покупатели и продавцы квадратных метров, похоже, замерли в ожидании. Застройщики снизили темпы сдачи нового жилья. Каковы причины нынешнего затишья, и какими будут его следствия? Куда поползут цены к осени - вверх или все-таки вниз? Станет ли жилье более доступным для киевлян и приезжих? Пока ситуация остается неопределенной, владельцы жилья предпочитают сдавать его в наем, клиенты победнее снимают квартиры, а средний класс перебирается за город.

Точка покоя

Рынок недвижимости в столице переживает стадию стагнации, констатируют эксперты. Бешеный рост цен, который наблюдался в прошлом году, сменился относительным покоем. Темпы увеличения стоимости квадратного метра на первичном и вторичном рынке заметно снизились. По данным независимого украинского портала "Недвижимость", в первой половине июня средняя цена квадратного метра в новостройках снизилась на 0,18%, а общий рост с начала года составил 9,53%. На вторичном рынке цены с начала месяца упали на 0,72%, а с 1 января 2007 года стоимость вторичного жилья увеличилась 8,21%.

Согласно данным портала, с 1 по 8 июня средняя цена на однокомнатные квартиры снизилась на 0,1%, или на 4,2 доллара до 3.057,6 доллара за квадратный метр, на двухкомнатные квартиры повысилась на 0,5%, или на 14,1 доллара до 3.119,1 доллара, на трехкомнатные - снизилась на 0,4%, или на 11 долларов до 3.012,3 доллара за "квадрат".

По мнению вице-президента Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Виктора Несина, рынок недвижимости стал более инертным. "Прежде всего, это касается непрестижных объектов недвижимости, которые находятся в отдаленных от центра массивах и в домах-"хрущовках", - приводит его слова "Интерфакс-Украина". В то же время Несин констатировал, что наблюдается тенденция к снижению цен и на престижные квартиры в центре. "Но это связано с тем, что цена была явно завышенной, а теперь вернулась к рыночной стоимости", - уточняет эксперт.

Причины стагнации

Специалисты по недвижимости называют несколько причин, по которым рост цен на заветные квадратные метры замедлился. По мнению директора группы компаний "Планета-Оболонь" Алексея Котенко, одной из таких причин является бурный рост цен на жилье в прошлом году. "В 2006 году цены выросли почти на 70%", - подчеркивает он. Вследствие этого многие покупатели были "выбиты из седла", так как оказались не готовы покупать жильё так дорого, поясняет Котенко.

Также эксперты отмечают влияние на ситуацию психологического фактора. Большинство покупателей ожидают, что цены упадут еще ниже, поэтому не спешат с покупкой квартир. Прежде всего это касается группы населения с достаточно низким уровнем дохода, которые могут позволить малогабаритное жилье. Это в значительно степени отразится на рынке дешевых "гостинок" и "однушек". В условиях снижения покупательной способности можно ожидать незначительного снижения цен в жилищном сегменте, но не более, чем на 5-10%, отмечает Виктор Несин.

Еще один фактор снижения спроса - снижение интереса к рынку со стороны так называемого "спекулятивного капитала". Это те покупатели, которые инвестируют в недвижимость с целью дальнейшей перепродажи или для сохранения денег.
"Сегодня на киевском рынке жилья так называемый спекулятивный капитал составляет около 50%, а может и больше", - говорит Ярослав Цуканов, эксперт консалтинговой компании "Рэд". В прошлом году, отмечает он, спекулянты активно скупали жилье, а сейчас они не так активны.

Не покупать, а снимать

В условия прошлогоднего роста цен, многие покупатели оказались не в состоянии приобрести собственное жилье, даже с помощью банковских ипотечных кредитов. По этой причине большинство предпочли арендовать квартиру, ведь снять однокомнатную квартиру обходится в 2-3 раза дешевле, чем сумма ежемесячных процентов по кредиту.

Одновременно владельцы недвижимости, которые месяцами не могут ее продать из-за отсутствия спроса и покупательной способности, тоже предпочитают сдавать квадратные метры в аренду. Вследствие этого предложение аренды квартир достаточно велико и превышает спрос. Именно с этим специалисты связывают падение стоимости аренды. "Стоимость аренды дешевого жилья, которое всегда расходится в первую очередь, снизилась, но незначительно", - говорит Людмила Шумская, замдиректора агентства недвижимости "Квинт". Квартиры, которые в начале весны были по 350 долларов, сейчас, по ее словам, можно встретить по 320-330.

При этом брокеры отмечают, что зависимость цен на аренду с затишьем на рынке купли-продажи жилья - относительная. "Рынок недвижимости - достаточно инертная система. Конечно, цены на аренду зависят от стоимости жилья в столице, но это не прямая зависимость, и скорой реакции рынка аренды ожидать не стоит", - уверен Генрих Людкевич, директор агентства недвижимости "Риелторский дом".

Специалисты в области недвижимости подчеркивают, что снять квартиру всё равно более реально, чем купить ее в кредит, поэтому вслед за снижением цены может последовать оживление спроса.

Если покупатели с малым и средним уровнем дохода предпочитают арендовать жилье, то более состоятельные граждане начинают обращать внимание на загородное жилье. Действительно, зачем покупать жилье в столице, если загородный дом с небольшим участком стоит также, как двух-, трехкомнатная квартира в Киеве.

Плюсы затишья

Снижение объема сделок по купле-продаже недвижимости приведут к тому, что ипотечные кредиты станут более доступными, отмечают финансисты. Количество сделок сократилось в 2-3 раза, соответственно снизились темпы роста объема ипотечных кредитов. "На протяжении марта-мая 2007 года темпы прироста ипотечного кредитного портфеля у банков снизились примерно на 25-30% по сравнению с аналогичным периодом 2006 года", - приводит "Экономическая правда" слова Алексея Козырева, начальника казначейства АКБ "Киев".

Количество желающих взять кредит на жилье заметно снизилась, поэтому банки обещают быть щедрыми с теми, кто всё-таки решит оформить ипотеку. Прежде всего это коснется процедуры выдачи кредита, которая станет более простой. Так, банкиры могут ввести для своих клиентов "кредитные каникулы" - срок в 3-6 месяцев, в течении которого можно не платить проценты по кредиту. К оценке финансовой состоятельности клиентов также не будут подходить очень строго. Может снизиться и минимальный первый взнос по кредиту - с 25-30% до 10-15%.

Однако ожидать существенного снижения ставок ипотечного кредита не стоит. Алексей Козырев не исключил постепенного снижения ставок по кредитованию ипотеки. Но, как отметил банкир, это будет в пределах 0,5-1% годовых.

Подешевеет ли жильё?

Отвечая на этот вопрос, эксперты расходятся во мнениях. Некоторые прогнозируют снижение цен в "бюджетном" сегменте вторичного рынка недвижимости. Другие отмечают, что в целом ситуация на рынке резко не изменится, и цены стабилизируются к осени.

Сегодняшняя ценовая стагнация на рынке жилой недвижимости имеет временный характер, и снижение цен в малоликвидных сегментах не является показателем того, что жилая недвижимость начнет дешеветь, считает директор агентства недвижимости "Траектория" Сергей Клименко.

Директор агентства "Рэд" Илья Родионов, также уверен, что "сегодня нет причин для ощутимого снижения цен в тех или иных сегментах". Связано это, по его словам с тем, спрос по сей день колоссально неудовлетворен. "В прошлом году, в частности, на первичном рынке жилья в Киеве было введено в эксплуатацию 1,3 миллиона квадратных метров, в этом году предполагается введение 1,4 миллиона квадратных метров жилплощади. Такой объем не может удовлетворить спрос на жилплощадь в столице", - цитирует Родинова "Интерфакс-Украина".

Эксперты говорят, что цены продолжат расти, но плавно. По разным оценкам, в 2007 году рост составит от 10-15% до 25-27%.