Загородная ипотека становится ближе к земле [ Редагувати ]

В этом году банки активно пошли в пригород. Сегодня они ссужают средствами не только на покупку земельных участков либо готовых домов, но и на строительство жилья. Население, которое до сих пор редко баловали кредитованием загородных построек и приобретений дач, откликнулось на предложение банкиров. По их словам, за восемь месяцев 2006 года спрос на этот сервис вырос, по меньшей мере, в 2-2,5 раза. "Как правило, займы оформляют желающие приобрести усадьбу недалеко от мегаполисов, в частности, возле столицы популярны Обуховский, Бориспольский и Броварской районы. Серьезную лепту в кредитование пригородной недвижимости вносят южные регионы страны - Одесская область и Крым. На сегодняшний день превалируют кредитные покупки готовых домов, значительно реже займы оформляются на строительство жилья с нуля", - рассказал Андрей Филимонов, финансовый аналитик. По словам финансистов, средний размер такого рода кредитов - в рамках 20-100 тысяч долларов. Рекорды по суммам преимущественно ставят новоселы коттеджей, возведение которых в пригороде становится все более распространенным явлением. Также объемное кредитование имеет место в случае покупки земли с дальнейшим возведением там вилл.

Хотя кредитование покупок загородной недвижимости и набирает обороты, банки все еще предлагают украинцам достаточно скудный продуктовый ряд - лишь три варианта получения займа. А потому на подобный сервис могут рассчитывать далеко не все заемщики.

Тернистый путь

Самый сложный вариант - это покупка в кредит земли с дальнейшим строительством на ней дома. Со стороны оформление займа кажется достаточно простым. "В нашем банке кредит на покупку земельного участка сегодня можно получить сроком до 20 лет с минимальным взносом собственными средствами в 20%. Обеспечением может выступать сам участок земли, максимальный размер кредита составляет 200 тысяч долларов", - рассказал Леонид Зябрев, пресс-спикер банка "Аваль". Можно взяться за постройку дачи и без денег. "Также возможно кредитование без первоначального взноса, при условии наличия у клиента другой ликвидной недвижимости, которую он может предложить дополнительно в залог", - сообщил Игорь Дорошенко, директор департамента розничных продуктов банка "Надра". На деле же все может оказаться значительно сложнее.

Согласно действующему законодательству, земля сельскохозяйственного назначения не может продаваться. А потому банки, если ваш участок в селе, не смогут взять его в залог: обеспечением может служить лишь то имущество, которое финансисты имеют возможность продать в случае, если заемщик не погасит кредит. В такой ситуации (а также в случае, если вы будете претендовать на заем без первоначального взноса) от заемщика могут потребовать в залог еще какое-то имущество. Оно должно быть дорогостоящим: как правило, банки требуют, чтобы стоимость залога была в 1,5-2 раза выше размера кредита (оценивать залог будут специалисты финучреждения). Как правило, обеспечением по подобным кредитам выступают городские квартиры либо дорогостоящие авто. Если же это все-таки земельный участок, то он должен быть оформлен надлежащим образом. "Из нюансов при оформлении земли в залог по продукту "Кредит на приобретение потребительской недвижимости" следует отметить четкое указание целевого использования земельного участка и выделения его в натуре, а также более длительный период регистрации договора купли-продажи земли в БТИ", - отметил Игорь Дорошенко.

К тому же финучреждение может выдвигать и дополнительные требования. По словам Леонида Зябрева, "заемщику придется в обязательном порядке потратиться на страхование предмета залога. Также необходимо будет приобрести полис, застраховав свою жизнь (либо на случай несчастного случая)".

Второй нюанс вытекает уже из кредитования строительных работ, которые также можно осуществлять за счет одолженных у банка средств. Редкое финучреждение выделит хотя бы копейку без проектно-сметной документации, оформленной по всем правилам. Другими словами, для строительства придется нанимать официальные фирмы, занимающиеся возведением загородных апартаментов, а не экономить, приглашая обыкновенных шабашников. Кроме того, надо быть готовым к тому, что банк возьмется кредитовать лишь 70-80% ваших затрат на работы и стройматериалы. Недостающую сумму для финансирования всего проекта придется изыскивать самостоятельно.

Коль скоро для многих банков кредитование дачников - достаточно новая услуга, которую на первом этапе относят в разряд рисковых, то стоимость кредитования может быть достаточно высокой. Например, финучреждение, кроме базовой процентной ставки (она может быть на 1-2% годовых дороже стандартной ипотеки при покупке городских квартир), может взыскивать дополнительные комиссии, от которых почти все банки уже отказались при классической ипотеке и автокредитовании - за обслуживание кредита. Они могут составлять 0,5-1% и быть не разовыми (при оформлении займа), а постоянными - прибавляться к процентной ставке и выплачиваться на протяжении срока кредитования. Если к этим затратам прибавить стоимость услуг оценщиков, юристов и кредитных инспекторов, то полная загородная ипотека может обойтись вам в дополнительные (кроме кредитной ставки) 2-4% суммы займа.

Классика дешевле и быстрее

Менее хлопотно оформление классического кредита на возведение дачи либо покупки ее в готовом виде. Оно возможно, правда, лишь в случае, если вы можете заложить банку ликвидное имущество - и им не обязательно должна быть квартира либо машина, как в первом случае. Обеспечением может служить еще и поручительство третьих лиц либо депозит (причем, вовсе не обязательно, чтобы он был открыт в банке-кредиторе).

Это не единственное достоинство классического кредита. Дополнительное преимущество - свобода действий: финансисты будут не так трепетно относиться к правилам и документации, сопровождающим вашу стройку в пригороде (проектная документация не потребуется). Не менее важный нюанс - более низкая стоимость займа. Если банк будет обладать ликвидным залогом, то он может уже не надумывать каких-либо надбавок, чтобы поднять цену займа.

Кроме всего прочего, такой кредит будет оформляться значительно быстрее. "На оформление нестандартного - даже для самых продвинутых банков - "дачного" займа будет уходить значительно больше времени, чем при обыкновенной ипотеке под городскую квартиру. Если в первом случае выделение кредита может произойти по прошествии 1-2 месяцев, то во втором - пары-тройки недель", - пояснил Андрей Филимонов.

Без забот и без выбора

Наименее хлопотный вариант - это покупка в кредит дома в коттеджном городке. Такие займы становятся в этом году все более популярными. "Мы этим летом запустили в промышленную эксплуатацию проект по кредитованию коттеджного строительства. Полагаю, этот продукт будет востребован в больших городах, в маленьких - не очень. Сама же программа построена на том, что банк работает с официальными застройщиками коттеджей, клиенты которых будут кредитоваться для покупки жилья в нашем банке", - рассказал Андрей Ковтун, начальник департамента индивидуального бизнеса, кредитования физических лиц КБ "ПриватБанк".

Самая большая сложность при таком кредитовании - это отсутствие банка-партнера у строительной компании, которая возводит для вас коттедж. Правда, такие случаи становятся редкостью, и еще на этапе покупки дома в коттеджном городке вам предлагают финучреждения для кредитования. После того как банк подписал со строительной компанией генеральное соглашение о сотрудничестве, оформление вашего кредита становится обыкновенной формальностью. Залогом (без каких-либо дополнительных требований) становится приобретаемый коттедж, ставка кредитования избирается фиксированная по отношению к конкретному проекту, а сроки оформления самого займа - предельно короткие.

Единственный недостаток "коттеджного кредитования" - это отсутствие выбора. Ведь у стройкомпании, как правило, лишь один банк-партнер, и его, разумеется, выбирали не вы. Так что вам придется играть по предложенным правилам. Главное в такой ситуации - чтобы кредитор не пользовался своим монополистским положением и не выставлял спекулятивные цены на свои займы.

Рынок спасет рост

Согласно нынешним прогнозам активное кредитование загородных строек будет продолжаться до конца 2006 года, и по его результатам банки могут нарастить портфели этих займов в 2,5-3 раза. Если такой выход на "дачный" сегмент пройдет для наших финучреждений безболезненно, то они уже сейчас допускают отмену ряда ограничений, которые до сих пор сковывают это кредитование. Прежде всего специалисты рассчитывают на отмену табу по прописке: некоторые банки позволяют своим отделениям кредитовать лишь лиц, которые прописаны с ними в одном районе. По словам специалистов, это затрудняет кредитование для очень многих - ведь заемщики прописаны не на покупаемых дачах, а в городских квартирах (это может не быть проблемой разве что для коттеджных городков). Проблема остается и в том случае, если банк позволяет отделениям кредитовать в рамках одного города и области. Заемщиков лишают возможности приобрести дачу на юге. Живя в Киеве, заемщик не может приобрести, например, дом в Ялте.

Кроме всего прочего, активизация кредитования загородных домов наверняка повлечет за собой удешевление этих займов. Согласно нынешним прогнозам уже в 2007 году они могут подешеветь в среднем по рынку на 10-15%.

Мнение

Егор Русин, заместитель председателя правления ОАО АБ "Укргазбанк": "По нашим данным, наиболее популярным является кредитование на строительство, однако в связи с развитием и популяризацией приобретения жилья в так называемых "коттеджных городках", спрос на данный вид кредитования неизменно растет. Средние размеры кредитов на приобретение земельных участков довольно сложно оценить, в связи с значительным разбросом цен на землю, скорее можно говорить о так называемом потолке кредита. Он стандартный - 120 тысяч долларов по нашим оценкам. Сверх этой сумы выдача кредита рассматривается на индивидуальных условиях. Каждый банк стремится к усовершенствованию своих механизмов кредитования, однако скорее стоит говорить о развитии уже существующих схем и их улучшении, чем о появлении принципиально новых механизмов. Следует обратить внимание и на другие нюансы кредитования, связанные с целевым назначением приобретаемого земельного участка. Так банк не принимает в обеспечение земли сельскохозяйственного назначения. Также следует иметь в виду, что согласно законодательству не на каждом земельном участке (в зависимости от его целевого назначения) разрешается строительство жилых или садовых домов. Эти нюансы следует учитывать заранее при выборе земли для покупки".

Сергей Алпутов, заместитель начальника управления кредитования физических лиц ОАО "Хрещатик": "Спрос на кредиты на покупку загородного жилья в этом году вырос в несколько раз. Это можно связать сразу с несколькими факторами. Основной - подорожание земельных участков, что подогревает интерес к ним. Кроме того, люди начинают понимать, что покупка земли и строительство на ней дает возможность сэкономить при приобретении недвижимости (поскольку цены на квартиры в городах растут чересчур активно, и это жилье многим просто не по карману). Наш банк при кредитовании физлиц под приобретение земельных участков и постройку загородных домов требует от клиента внести минимальный первоначальный взнос - 30% от реальной стоимости земельного участка и предоставления проектно-сметной документации. Мы кредитуем на эти нужды сроком до 10 лет".