Почему дорожает жилье? [ Редагувати ]

Для это мальчишки свобода и безнаказанность - отныне синонимы. Так начался день десятого августа для строителей двадцатидвухэтажного дома в одном из киевских микрорайонов. Если бы квартиры в этом доме продавались сегодня, то вполне возможно, что каждый квадратный метр в его квартирах стоил бы больше десяти тысяч гривен.

Впрочем, в гривнах цену на недвижимость в Украине не любят измерять. В царстве жилья царит доллар - условная единица. Цель этой акции - заставить компанию, которая, по мнению участников атаки, развернула строительство незаконно и оттяпала целый кусок кооперативного подворья, свернуть работы или заплатить компенсацию за вынужденные неудобства.

Но если прислушаться к тому, что говорили протестующие между собой, можно было уловить такие фразы - мол, они, то есть строители, построят дом почти что даром, а потом будут продавать квартиры по три-четыре тысячи долларов за метр. Упрек в том, что строители якобы не хотят делится прибылями с теми, за чей счет они их получают.

Строители же обвиняют организаторов пикетов в том, что те поделили Киев на сферы влияния и просто-напросто проводят акции силового вымогательства. Иными словами - рэкетируют застройщиков.

Девушка, которая мертвой хваткой схватилась за ногу строительного чиновника, судя по атрибутике, представляет общественную организацию под названием "Коалиция участников оранжевой революции". Среди протестующих она, пожалуй, самый заметный персонаж. Именно эта девушка, по мнению строителей, была катализатором акции, превратившейся в настоящую осаду.

Осада стройплощадок - только следствие перемен, которые происходят с нами со всеми и которые, возможно, серьезнее, чем смена власти в две тысячи четвертом году.

В середине 2001 года однокомнатную квартиру в Киеве вполне можно было купить за десять тысяч долларов. Теперь, приобретая однокомнатную недвижимость в спальных районах, нужно выложить 30-35 тысяч.

Простая арифметика - за четыре года жилье подорожало втрое. Причем за последние три месяца стоимость квартир в Киеве увеличилась на 30-40% и подтягивает за собой цены в регионах. Вот лишь один пример - если двухкомнатная квартира в центре столицы еще в конце весны продавалась за шестьдесят тысяч долларов, то в конце лета за нее уже и девяносто просить не грех. Когда же остановится рост цен? Едем в одно из крупных киевских бюро недвижимости.

Ирина Луханина, директор агентства "Благовест", прогнозирует дальнейшее повышение цен. Согласно отчета Европейского Совета Профессионалов рынка Недвижимости, за 2004 год киевские цены на квартиры опередили показатели Риги и Вильнюса, Варшавы и других стран Восточной Европы. Стоимость жилья в украинской столице в два раза выше, чем в столице Турции. А вот еще информация к размышлению: за тот же 2004 год ВВП на душу населения, ну, скажем, в Чехии равен 16 800 долларов, в то время как в Украине этот показатель куда скромнее - всего 6300 долларов.

Конечно, риелтерам, то есть, посредникам при продаже недвижимости, выгодно, чтобы цены росли - ведь они получают до пяти процентов от суммы сделки. И чем больше сумма, тем больше их заработок. Так кажется на первый взгляд. Но в какой-то момент должен наступить предел подорожанию, иначе недвижимость попросту перестанет продаваться, вернее, ее перестанут покупать, и вместо сверхприбылей торговцы понесут сверхубытки. Впрочем Ирина Луханина считает, что надеяться на падения цен в ближайшее время все равно, что ожидать манны небесной.

А вот ее коллега Александр Бондаренко, президент Ассоциации специалистов по недвижимости, - иного мнения. По его прогнозам, в январе следующего года цены снизятся. Александр избегает использовать термин "обвал", но согласно трактовке специалиста, рынок близок к тому, чтобы обвалиться.

Абсолютно разные прогнозы. Но один штрих: Александр и Ирина конкуренты. В ассоциацию входит очень много торговцев недвижимостью, но их суммарный оборот вряд ли превышает объем сделок, совершаемых агентством, которое возглавляет госпожа Луханина. Каждый из двух риэлтеров говорит о том, каким бы он хотел видеть рынок недвижимости. Мелким торговцев нужен оборот. Крупным, практически монополистам, важен контроль над рынком. Кто же тогда взвинчивает цены?

В конце 2002 года можно было услышать такое расхожее среди риэлторов мнение - наши бывшие сограждане, живущие нынче в США и Германии, хотят иметь на родине тихую гавань. И покупают квартиры в Киеве, не торгуясь. На одном из блокпостов в Израиле, в июле 2002 года, мы разговорились с солдатами, родившимися в Украине, и те поделились с нами своим желанием перебраться в Киев, если в Израиле не закончится палестинское восстание-интифада. С учетом массированного давления риэлторской прессы на сознание человека создавался образ Киева, который скупают на корню чужеземные варяги.

Это был миф, созданный для того, чтобы изъять у населения побольше денежных знаков.

Рост цен на квартиры совпал с такими немаловажными событиями в истории Украины, как выборы - сначала парламентские 2002 года, а затем и затяжные президентские. Аналогия очевидна - то, что в 2006 году начнется борьба за депутатские мандаты, не способствует падению цен. Валентина Семенюк, в прошлом народный депутат, а нынче глава фонда госимущества Украины, считает, что это не единственный фактор, влияющий на подорожание.

"Семенюк Валентина Петровна - родилась 4 июня 1957 года в селе Заречье Ружинского района Житомирской области. В 1982 году окончила Житомирский сельскохозяйственный институт по специальности "экономист организатор сельскохозяйственного производства". С 1974 по 1977 год была депутатом Ружинского сельсовета Житомирской области. Парламентарий трех созывов. Именно она разрабатывала законопроект об аренде земли в 1996 году. До 2005 года возглавляла парламентскую контрольную комиссию по приватизации. Автор и соавтор 38 законопроектов, часть из которых должна была остановить скачок цен на жилье. Нынче под твердой женской рукой - Фонд Госимущества Украины. Информации о том, что у госпожи Семенюк есть собственные приватизационные интересы - нет.

Валентина Семенюк считает, что на рост цен влияет, как это ни странно, территориально-административная реформа. Впрочем, в этом есть определенная логика.

Киевский локомотив тянет за собой регионы. После Киева безудержно взлетают вверх цены в Крыму, в Одессе и на востоке Украины. Донецк, во время выборов заработавший славу украинской контрреволюционной Вандеи, в списке территорий, где жилье дорожает с каждым днем, занимает не последнее место. Одно из первых.

Компания "Позднякижилстрой" контролирует в Донецке сектор так называемых элитных новостроек. Гарик Микаэлян, генеральный директор Донецкого филиала ЗАО "Позднякижилстрой" жалуется, что с ростом цен и у богачей не хватает денег на квадратные метры - особенно, если в эти метры входят сауны, биллиардные и вертолетные площадки.

Валентина Семенюк считает, что в крупных городах строительный рынок монополизирован двумя-тремя компаниями и их подрядчиками. Чужакам почти невозможно прорваться на территорию получения прибылей. Бывший народный депутат считает их сверхприбылями.

Подтверждение этой точки зрения мы неожиданно получили в Донецке. В 2003 году на местный рынок пыталась прорваться российская финансовая корпорация "Социальная инициатива" с пакетом инвестиций в несколько миллиардов долларов, то есть, предпочитающая застраивать города целыми микрорайонами. Московское руководство компании и донецкий горисполком подписали было договор о предоставлении территории под застройку двух микрорайонов относительно дешевым жильем - для тех, кому не нужны квартиры с вертолетными площадками. Но потом местные власти неожиданно, без объяснений, приостановили действие договора.

Если это так, то донецкая история может стать предметом рассмотрения антимонопольного комитета. Или же объектом интереса ведомства Луценко.

В столицу иностранцев тоже не пускают. Ежегодно здесь строится около миллиона квадратных метров жилья. При необходимости , по оценке экспертов, от трех с половиной до пяти миллионов. В среднем, стоимость квадратного метра подбирается к двум тысячам долларов, то есть, что называется, "грязными" строители, заказчики и посредники ежегодно зарабатывают до двух миллиардов долларов. Посредническая сумма составляет пять процентов, то есть сто миллионов долларов в этом году. Немалый куш, за который стоит побороться. Пустишь сюда чужаков, и сверхприбыли превратятся в обычные прибыли.

Правда, на самих киевлянах рост цен почти не отражается. В большинстве случаев сделок продавец тут же становится покупателем, вкладывая вырученные от реализации квартиры деньги в новый объект. То есть, по сути, происходит обычный обмен с доплатой. Бремя удорожания главным образом несут те, кто хочет стать киевлянами. Именно они платят сполна и участвуют в перемещении денежной массы из регионов в Киев. Столица превращается в город богачей. И обуреваемые чувством социальной несправедливости люди атакуют стройки. Строители обвиняют в подстрекательстве политиков, желающих смены киевской власти. Политики, особенно те, кто сражается с налогом на жилье, утверждают, что поддерживают протестующих только морально.

Но, по нашему убеждению, дело в том, что люди подсознательно сопротивляются совершенно новой философии жизни. И квартирный вопрос, как жизненно важный, эту философию формирует. Мы привыкаем к тому, чтобы быть должниками, ведь цены на жилье растут с той же активностью, с какой украинские банки раздают кредиты на квартиры. Чем больше народа берет ссуду, скажем, в сотню тысяч долларов, тем меньше на эту сумму можно купить квадратных метров. К тому же, по условиям кредитования, до тех пор, пока ты не выплатишь последний взнос, юридически жилплощадь тебе не принадлежит. И в любой момент должника могут выселить. Правда, банкиры утверждают, что и в случае неуплаты пытаются войти в положение нарушителя договора.

В 2004 году "Укрсиббанк" выдал кредитов на шестьдесят миллионов долларов, в среднем, по пятьдесят тысяч. В этом году ожидается, что общая сумма займов составит 110-120 миллионов. Процентные ставки по валютным кредитам снижаются до 11,5 %. Значительную часть гривневой массы банку предоставил НБУ. Злые языки утверждают, что за счет этих средств были выданы 25 % кредитов. С долгом, по словам Ивана Истомина, начальника департамента развития индивидуального бизнеса "Укрсиббанка, банк рассчитался. И в этом году получил многомиллионные транши на кредитование недвижимости.

С первого сентября условия кредитования ужесточаются. От граждан будут требовать полис на страхование жизни. И это тоже повлияет на рост цен. Правда, в Украине уже действуют компании, предлагающие услуги по оформлению легальных справок о высокой зарплате при наличии невысокой. Так что страховка не будет непреодолимым барьером для бесквартирных сограждан.

Схема проста: вы обращаетесь по поводу кредита, и вам предлагают временное трудоустройство. Вы оформляетесь, при условии, что зарплата, которая, разумеется, остается в кассе, составит несколько тысяч гривен. С этой неполученной суммы вы честно платите налог, а через полгода увольняетесь. Плюс - плата за услуги, как правило, наличными.

Даже зная о существовании такой схемы, банки соглашаются на кредитование. Мало того, между финансистами существует конкуренция - кто больше кредитов выдаст. Объяснение очень простое. Через несколько лет банки будут не просто владельцами нового жилья. Они смогут практически полностью контролировать рынок и готовых квартир, и строящихся. Фактически, это вполне легальный передел сфер влияния. А еще говорят, что в Украине уже все поделено! Завтра от того, кто вложит деньги в кредиты, будет зависеть жизнь тех, кто по этим кредитам платит. Так было в Соединенных Штатах в середине девятнадцатого века. Банки с помощью федерального правительства начали кредитную гонку, и теперь людям по ту сторону океана привычно ходить в должниках. Мы тоже уже расплачиваемся своим будущим за возможность жить сегодня.

Именно к переделу рынка в Украине, скорее всего, приведет создание государственного ипотечного учреждения. Вот, что по этому поводу можно найти в интеренете:

Двадцать миллионов - ничтожно малый кредитный портфель. Его можно увеличить, что и планируется, в сотни раз. Государственная ипотека - это попытка правительства найти компромисс между рыночными и ручными методами регулирования рынка. Начинать административное регулирование на рынке недвижимости правительство попросту боится.

Банкиры, строители и риэлторы в один голос признают, что нормальный рост цен - это 1,5 % в месяц. К таким темпам мы вернемся, пожалуй, тогда, когда вся страна научится жить...взаймы. Когда мы привыкнем к осознанию того, что половина тобой заработанных денег изначально принадлежит не тебе, а банку, как, впрочем, и квартира. До полной выплаты долга. Когда многолетнее кредитное рабство перестанет быть поводом для нервного расстройства. Потому что таких как ты, должников, - миллионы.