Эксперты: К лету "вторичка" подешевеет еще на 10% [ Редагувати ]

Цены на вторичную недвижимость за последние полгода откатились к уровню 2005-2006 годов, сообщает журнал "Деньги". При этом к лету эксперты прогнозируют падение еще на 10-15%. Риелторы заговорили о реальных финансовых возможностях покупателей.

Однако оптимистические заявления риелторов, о том, что весна принесла оживление на рынок недвижимости, все же несколько преждевременны. По-прежнему находит покупателя только недорогое жилье. Объекты дороже 50-60 тысяч долларов остаются практически невостребованными.

"Несмотря на то, что ипотечное кредитование заморожено, а общая платежеспособность населения имеет негативную динамику, спрос на жилье сохраняется на достаточно высоком уровне", - уверяют в консалтинговой компании "Канзас". Правда, уточняют, что говорят об отложенном спросе, поэтому в действительности количество сделок не растет. "Покупатели ждут момента, когда рынок будет близок к ценовому дну, то есть цены перестанут снижаться, либо будут снижаться, но незначительно", - отметили в "Канзасе".

Впрочем, большинство риелторов считают, что уже сейчас цены на столичную "вторичку" стабилизировались. "Предпосылок для резких перепадов стоимости в сторону снижения или повышения нет. Сделки проходят в определенном сформировавшемся на рынке ценовом коридоре", - заверила президент Украинской гильдии риелторов Наталья Шкилевая.

Когда цены достигнут "дна", точно неизвестно, считают специалисты компании "Канзас". Но прогнозируют, что период минимальных цен будет растянут во времени, поскольку предпосылок для резкого роста нет и пока не будет.

Продавцы недвижимости и риелторы не скрывают, что надеются на возобновление роста цен. Однако и они признают, что недвижимость - своего рода лакмусовая бумажка экономической ситуации в стране. Рост цен на жилье возможен, только если возобновится спекулятивный спрос, который в Украине активно "подпитывался" ипотечными кредитами. Сейчас ипотека "не работает", а деньги очень многих потенциальных покупателей заморожены на депозитных счетах.

В консалтинговой компании "Канзас" считают, что если экономическая ситуация будет ухудшаться, стоимость жилья будет стремиться к уровню, на котором она будет отвечать финансовым возможностям покупателей. Издание "Деньги" полагает, что таким уровнем могут оказаться, к примеру, для однокомнатных квартир суммы, эквивалентные 120-130 месячным арендным платам.

Что же касается столичного рынка недвижимости, то, как отмечает журнал "Деньги", на нем в последнее время наблюдалось снижение темпов удешевления жилья, и даже небольшой рост цен. Также риелторы отмечали увеличение количества сделок по сравнению с совершенно "пустыми" январем и февралем. По данным АН "Планета Оболонь", сделки в марте шли преимущественно в сегментах дешевого - физически и морально устаревшего малогабаритного жилья. "Поэтому распространять на весь киевский вторичный рынок жилья тенденции, обозначившиеся в этих сегментах, можно лишь весьма условно", - подчеркнули в компании.

С начала года, киевская "вторичка" подешевела на 23-27%. Сегодня квартиру в столице можно приобрести за 1100-2800 долларов за квадратный метр. На окраинах города однокомнатные квартиры продаются за 38-55 тысяч долларов, "двушки" - за 60-90 тысяч долларов. В центре за "единичку" просят 55-100 тысяч долларов, за двухкомнатную квартиру - 90-150 тысяч долларов.

Нехитрые расчеты показывают, что цена квартиры в центре соизмерима примерно со 150-180 месячными арендными платами. Накануне "кредитного ралли", до того как ипотекой цены были взвинчены до небес в 2000-2001 годах, соотношение не превышало 120.

Как и в Киеве, в других крупных городах преимущественно продаются недорогие одно-двухкомнатные квартиры, и то не очень активно.

В частности, в Днепропетровске, по словам директора АН "Эксперт Сервис" Валерия Головина, максимальным спросом пользуются квартиры стоимостью 20-30 тысяч долларов. При этом Головин заверил, что уже сейчас достаточно сложно найти хорошую квартиру. В то же время оценщик-аналитик компании Realnest Марина Холодная отметила, что по итогам первого квартала 2009 года предложение превышает спрос практически в 15 раз, хотя в марте спрос на жилье по сравнению с январем увеличился в 2,3 раза, а объем предложений - в 2,1.

Поэтому выбор жилья достаточно широк - в Днепропетровске на продажу выставлены как элитные квартиры, за которые просят от 2000 за квадратный метр, так и жилье "барачного типа" по цене 460 долларов за квадратный метр.

С начала года стоимость квартир в городе уменьшилась на 30-40%. Столь стремительное удешевление за три месяца 2009 года позволяет риелторам предполагать, что темпы снижения цен сократятся. "Например, после дефолта 1998 года в России цены на недвижимость упали примерно на 35%. Это было наибольшее падение за всю историю российского рынка недвижимости. Поэтому есть основания предположить, что сейчас основная часть ценовой коррекции в Днепропетровске уже произошла", - отметила Марина Холодная. Она прогнозирует, что к лету цены на жилье в городе могут "просесть" еще на 10-15%, а с осени стоит ожидать стабилизации рынка. Однако эксперт подчеркнула, что стабилизация возможна только при улучшении экономической ситуации в стране. В ином случае квартиры продолжат дешеветь.

Более чем на 20% снизились цены на квартиры в Донецке. По данным АН "Жилком", средняя стоимость однокомнатных квартир в городе на начало апреля 2009 года составляла 1590 долларов за квадратный метр. На окраине города "единички" предлагают за 15-25 тысяч долларов, в центральных районах - от 25 тысяч.

Минимален спрос на квартиры и в Одессе. И вряд ли в ближайшее время стоит ожидать кардинального изменения ситуации. Те покупатели, у кого есть сбережения, не спешат вкладывать их в недвижимость, ожидая дальнейшего удешевления жилья. В целом по городу за январь - март 2008 года квартиры упали в цене на 20-25%. Сейчас гостинку в спальном районе Одессы Таирово можно приобрести за 24 тысячи долларов. От 20 тысяч долларов просят за квартиры на Молдаванке, от 30 тысяч долларов - на Черемушках. В Приморском районе цены на однокомнатные квартиры стартуют с 45 тысяч долларов.

Во Львове за первый квартал 2009 года вторичная недвижимость подешевела в среднем на 24% - до 1221 доллара за квадратный метр. При этом, как и везде, продаются в основном одно-двухкомнатные квартиры за 25-45 тысяч долларов. Львовские риелторы отмечают, что после стремительного падения цен ситуация на рынке начала стабилизироваться. И те жители, которым удалось снять деньги с депозитов, начали покупать недвижимость. Однако таких немного. Поэтому риелторы не исключают, что после замедления темпов снижения цен их падение может возобновиться.

В отличие от остальных городов-миллионников, в Харькове за первый квартал 2009 года ощутимого снижения цен на вторичное жилье не наблюдалось. По данным консалтинговой компании "Проконсул", за три месяца 2009 года "вторичка" в Харькове подешевела всего на 11% - до 900 долларов за квадратный метр. Впрочем, это статистика предложений. Реальные же сделки осуществляются по более низким ценам - покупатели активно торгуются. Более похожи на правду другие оценки, по которым за январь - март 2009 года цены на вторичную недвижимость в Харькове упали на те же 20-30%, что и в других городах.