Возвращение "Магеллана": ТРЦ восстанавливает нормальную деятельность [ Редагувати ]

Скандал вокруг одного из крупнейших киевских ТРЦ "Магеллан" постепенно стихает, а сам центр возвращается к нормальной жизнедеятельности. Французский ритейлер "Ашан" - крупнейший "якорный" арендатор в "Магеллане" - снова распахнул двери для своих покупателей.

Попытку дестабилизации работы объекта, которую предпринял его бывший собственник Анатолий Юркевич, эксперты называют совершенно бессмысленной: объект, который отошел банку в качестве залога за невозвращенный кредит на 68 млн долл, экс-собственник уже не вернет. Тем не менее, этот скандал нанес ущерб инвестиционной привлекательности рынка коммерческой недвижимости. Кроме того, попытки бывшего собственника отбить не принадлежащий ему объект, снова ярко продемонстрировали все слабые стороны украинской правовой системы, защиты прав инвесторов и кредиторов, нанесли репутационный ущерб Украине в глазах инвесторов.

Злоключения "Магеллана"

Ситуация вокруг смены собственника ТРЦ "Магеллан" довольно проста и типична. После 2010 года российский бизнесмен Анатолий Юркевич, контролирующий сеть ТЦ "Магеллан" в Киеве, Харькове и Днепре через панамский офшор Krai Corporation и украинскую компанию "Край проперти" начал активное развитие этих активов. Инвестиции на десятки миллионов долларов Юркевич нашел у банков-кредиторов: ВТБ, Сбербанк, Укрэксимбанк, Кредитпромбанк. Взять и обслуживать кредиты в условиях растущего рынка и экономики - не проблема. Но в последние годы дела Юркевича в девелоперском и других бизнесах пошли неладно.

Один из базовых бизнес-активов Юркевича - российская молочная компания Милкиленд. Российский рынок обеспечивает ей до 70% выручки, все остальное приходится на Украину и Польшу. Активы компании в этих странах принесли Милкиленду огромные убытки, российские заводы оказались под угрозой банкротства - на них также выдвигают претензии кредиторы, а Варшавская фондовая биржа из-за этого временно приостанавливает торговлю акциями материнской компании холдинга из Нидерландов Milkiland N.V.

Доведение до банкротства украинского "Укрпрофбанка" стало причиной судебного запрета Юркевичу на выезд за пределы страны: расследование дела о краже активов банка и невозврате стабкредита Национальному банку ведет Служба безопасности Украины. Российский бизнесмен незаконно вывел из рухнувшего в Украине Укрпрофбанка 10 млн долл через Frick Bank, еще около 3 миллиардов гривен активов банка учредитель и топ-менеджеры попросту "выпотрошили" из умирающего финансового учреждения, оставив государству Украина долги перед вкладчиками и банк-пустышку.

Бизнесмен закредитован в российских и международных банках: польский Pekao Bank, французский банк "Креди Агриколь", UniCredit Bank Austria AG (Австрия) и АО "Райффайзенбанк" (РФ). Там Юркевич урегулировал проблемные долги на десятки миллионов долларов в процессе переговоров и реструктуризаций. В Украине он решил просто не возвращать банкам кредиты и даже публично этим хвастался.

Первым отнятым в Украине за долги объектом Юркевича стал харьковский ТРЦ "Магеллан": его отдали по-тихому банку ВТБ на основании ипотечной оговорки в кредитных договорах, потому что объект еще требует инвестиций до 10 миллионов долларов, а таких денег у бывшего владельца ТЦ нет - из-за этого и возникли проблемы с возвратом кредита ВТБ. Киевский же "Магеллан" - полностью противоположная ситуация. Благодаря кредитам украинского Сбербанка на 68 миллионов долларов этот ТЦ стал объектом, который стабильно генерирует доход и больше не требует вложений. Потому-то у экс-владельца киевского "Магеллана" возник соблазн затеять войну с кредитором, убив сразу двух зайцев: не вернуть кредит и сохранить заложенный в обеспечение кредитов объект.

И здесь начинается настоящий детектив, который очень ярко демонстрирует эффективность системы защиты прав кредиторов, защиту прав собственности и судебную систему со всеми ее метастазами.

Договор - не договор, право - не право

Сбербанк на основании ипотечной оговорки в кредитных соглашениях с "Край проперти" на 68 млн долл - напомним, она идентична с условиями кредита от ВТБ - поступает точно так же, как и банк ВТБ: инициирует осуществление исполнительного действия, на основании которого ТЦ "Магеллан" переходит в собственность АО "Сбербанк". Вот здесь Юркевич и запускает юридическую многоходовку.

Госрегистратор исполкома сельсовета в Днепропетровской области, не имея на то никаких правовых оснований, удаляет из Государственного реестра запись о праве собственности АО "Сбербанк" на ТЦ "Магеллан". В это время структуры, подконтрольные Юркевичу, затевают между собой судебную тяжбу, вследствие которой право собственности на ТЦ "Магеллан" переходит от украинской фирмы Юркевича "Край проперти" его же офшорной компании Artprogroup Ltd.

В рамках уголовных судебных процедур за "проделки" госрегистратора из Днепропетровской области суд принимает решение запретить представителям Сбербанка вход на территорию торгового центра, его использование, заключение ипотек или иных обременений. Банк получил свой залог. Но не мог им ни воспользоваться, ни распоряжаться. Новый законный владелец ТЦ "Магеллан" - Сбербанк - вынужден снова в судах доказывать свое право собственности на объект. И эта эпопея заканчивается лишь в Верховном суде, который отменил решения нижестоящих инстанций.

Это была "холодная" непубличная часть противостояния старого владельца ТРЦ его новым законным собственникам. "Горячая" фаза настала после того, как Сбербанк, одержав победу в Верховном Суде и подтвердив право собственности на объект, нанял компанию для управления ТЦ "Магеллан". Эта компания, будучи законным представителем законного владельца, входит в здание ТРЦ, обеспечив физическую поддержку. Здесь и про прозвучал последний медийный аккорд в этой длинной грязной истории: представителей управляющей компании в заказных материалах в СМИ назвали "титушками", а их размещение в офисах на территории "Магеллана" - рейдом.

В считанные дни ситуация прояснилась, были расставлены все точки над "і", а ТРЦ постепенно восстанавливает нормальную деятельность. Но когда схлынула эта информационная волна, на берегу, как обычно, осталось много нелицеприятного сора. Этот скандал в очередной раз выявил неприглядные реалии украинского правосудия и бизнес-практики.

Работа над ошибками

Скандал вокруг киевского ТЦ "Магеллан" - лишь очередная капля в море, которая показала: цивилизованных правил ведения бизнеса в Украине нет, защиты прав кредиторов и инвесторов - нет, а бизнесмены с сомнительной репутацией, ничем не рискуя, безнаказанно могут "кидать" кредиторов.

"Многие банки определяют для себя стратегию кредитования маленькими суммами. В сложившейся ситуации, при действующей судебной системе, банку проблематично вернуть крупный кредит: это долгие суды и их сомнительные решения. Многие банки отказываются от финансирования крупных проектов. К сожалению, в Украине сформировалась практика невозврата кредитов. Крупные заемщики ищут всевозможные способы – судебные, несудебные, через банкротство сделать так, чтобы кредит не вернуть. Активы, которые выступают обеспечением по кредиту, часто со стороны заемщика включаются в судебные процессы. Процедура либо затягивается на долгое время, либо просто принимаются неправосудные решения о непризнании кредитного договора. Это лишает банк возможности забрать и продать объект", - пояснил произошедшее вокруг ТЦ "Магеллан" и последствия Сергей Мамедов, председатель правления банка "Глобус".

Финансовый эксперт Николай Суганяка сказал, что поведение экс-владельца "Магеллана" и его безнаказанность - повседневная практика: после получения кредита многие нечистые на руку бизнесмены начинают утаивать деньги, выводить залоги и активы на подставные фирмы.

"Это очень негативный маркер сегодняшнего рынка. Вы же помните, какие скандалы были с невозвращением кредитов "Укрсоцбанку", "Ощадбанку", "ВТБ", "Проминвестбанку" и так далее. Для иностранного инвестора очень важны прозрачные, открытые условия и защищенность инвестиций. И такие факты, как в случае с "Магелланом", будут сдерживать потенциальных инвесторов от приобретения скандальных активов. На мой взгляд, в сложившейся неопределенной ситуации будет очень сложно продать "Магеллан" новым собственникам. Отсутствие четких правил игры и безнаказанность сдерживают серьезные инвестиционные потоки в Украину", - пояснил Суганяка.

Следует отметить, что Сбербанк, несмотря на его наименование и происхождение, кредитует своих клиентов деньгами, которые внесли на депозиты простые украинцы. Это значит, что российский бизнесмен Юркевич уже во второй раз — после банкротства Укрпрофбанка - пытается ограбить простых украинцев, не возвращая Сберу кредиты, хотя активно выводит деньги в теплые офшорные юрисдикции.

Эксперты в сфере управления торговой недвижимостью уверены, что бессмысленный скандал, затеянный экс-владельцем "Магеллана" - последний негативный аккорд в истории этого ТЦ.

"Если новый собственник решит продать "Магеллан" - он его наверняка продаст. Самостоятельно развивать это направление при помощи управляющей компании - тоже перспективно. Это известный торговый центр со своими арендаторами, торговую площадку все знают. Она работает и приносит прибыль. Это рабочий бизнес", - пояснил Андрей Миргородский, сопредседатель Общественного совета при Министерстве регионального развития и строительства.

Александр Фиалка, партнер Ассоциации ритейлеров Украины, ожидает спокойной смены управляющей компании ТЦ со сменой собственника "Магеллана". Далее новым владельцам нужно будет формировать новую стратегию деятельности, привлечения арендаторов и посетителей - это будет полностью зависеть от управляющей компании.

"Магеллан" относится к разряду таких активов, от которых можно и не избавляться, а развивать, держа на балансе банка, - уверен Иван Угляница, независимый инвестиционный аналитик, - ТЦ работает и приносит деньги. Сам объект неплохой и интерес к нему безусловно будет. В любом случае, "Магеллан" не принесет убытков новому собственнику".