Ценовой бум: Жилье по-киевски [ Редагувати ]

"В Киеве делают бизнес те, кому нечего сдавать в наем", - говорит новомодная киевская пословица. Фольклорная мудрость, как всегда, на сто процентов правдива. Если рост цен на недвижимость в России остановился, а в Европе жилье вообще дешевеет, то в Киеве и окрестностях конца-края росту цен на жилплощадь и землю не видно.

Конец года на рынке столичной недвижимости практически всегда ознаменован ажиотажем, чуть ли не паникой. Комментарии экспертов противоречивы. Одни говорят, что цены остановятся вскоре на нужном уровне, другие - что рост цен не остановит никто, включая государственную, религиозную и муниципальную власть.

Так, сейчас, уже в очередной раз, эксперты обещают народу обвал цен на квартиры, объясняя этот факт тем, что якобы ценам некуда расти. Отметим, что позитивные для покупателей прогнозы ни разу не оправдались.

По словам аналитиков, передает ICTV, стоимость жилья в Киеве может стабилизироваться в начале нового года в связи со снижением активности в период рождественских праздников, говорят специалисты. Пока же на рынке все по-старому. Как сообщили в аналитическом отделе компании "Київ Житло-Інвест", стоимость квадратного метра жилья эконом-класса на первичном рынке Киева в ноябре по сравнению с октябрем увеличилась на 8,57% и составила 1447 долларов. В частности, стоимость 1 квадратного метра в однокомнатных квартирах увеличилась на 6,2%, в двухкомнатных - на 10,2%, а в трехкомнатных - на 9,4%. При этом стоимость однокомнатных квартир увеличилась в среднем на 6,8%, двухкомнатных - на 8,6%, а трехкомнатных - на 7,4%.

На сегодняшний день цена 1 квадратного метра эконом-класса в однокомнатных квартирах колеблется от 1100 до 1800 долларов, в двухкомнатных - от 1000 до 2352 долларов, в трехкомнатных - от 1000 до 2052 долларов. В тоже время средняя стоимость 1 квадратного метра жилья бизнес-класса за последний месяц уменьшилась в среднем на 2,45% - до 2171,3 доллара за единицу измерения. При этом стоимость 1 квадратного метра в однокомнатных квартирах уменьшилась на 2,2%, в двухкомнатных - на 0,9%, а в трехкомнатных - на 5,7%.

Что же сейчас влияет на ценообразование в этом секторе отечественной экономики? Таких причин несколько. Самой главной можно назвать таковую: спрос на жилье по-прежнему превышает предложение. В данный момент в столице Украины строится вдвое меньше домов, чем способен поглотить киевский рынок. Поэтому о снижении цен не может быть и речи, - считают аналитики. Фактически состояние рынка сейчас перешло в плоскость, когда товар не продают, а им спекулируют. Кому выгодно продавать квартиру сегодня, если можно немного подождать и продать ее дороже? Проблемы сбыта товаров первичного рынка недвижимости у фирм-продавцов практически не возникает. Квартиры не уходят за считанные сутки только у начинающих фирм, и то, только из-за боязни "влипнуть" в историю, сродни афере с "Элита-центром".

Продажа квартир обычно идет по цепной реакции - продается старая квартира одновременно с покупкой новой, а ее хозяевам также необходимо подыскать подходящий вариант и так далее. Таким образом, такая цепочка теоретически может быть бесконечной. К тому же, этот фактор великолепно "выравнивает" цены.

С нового года вступает в силу решение муниципальной власти, согласно которому количество социального жилья увеличивается с 10% до 15%. Естественно, строители работать себе в ущерб не будут. И цена этих 5% квартир грузом ляжет на новую стоимость квартир. По оценкам специалистов это необдуманное действие популистской команды Черновецкого приведет к росту цен в Киеве на 10%. Подобным образом в свое время поступил в Москве и Юрий Лужков. Сейчас можно наблюдать результаты его действий, сравнивая по дороговизне жизни столицу РФ с мировыми мегаполисами.

Четвертой причиной служит повышение цен на коммунальные услуги. Он стимулирует интерес к одно- и двухкомнатным квартирам в ущерб популярности трехкомнатных квартир. Эксперты отмечают начало махинаций с пропиской, однако отмечают, что такие случаи не будут массовыми.

А еще не стоит забывать, что цены на стройматериалы понемногу ползут вверх. Это также оставляет свой отпечаток на столичном ценообразовании.

Кроме того, игроки рынка с не особо скрываемым страхом следят за тем, будет ли отменен "Мораторий на закон "О доходах физических лиц", который действует до 2007 года. Сам закон был введен в 2004 году и действовал несколько месяцев, весь рынок замер, потом ввели мораторий до конца 2005 года, который был продлен до 2007 года. Таким образом, с января будущего года вводится 5%-ный налог при продаже части недвижимости, что подгоняет покупателей быстрее покупать, а продавцов - дороже отдавать свой товар.

Ведущий специалист Агентства Недвижимости "Эммануил" Сергей Поляруш отмечает, что сейчас в продаже фактически ничего нет. 99% той недвижимости, которая сейчас рекламируется в интернете и газетах, связанная с формированием вышеописанной цепочки. Однако, по его словам, повышение тарифов на ЖКУ не отразится на купле-продаже, потому что они будут подняты одновременно.

А вот на квартиросъемщиках повышение цены на ЖКУ в 3,4 раза будет заметно сильно. Как следствие, должны будут пойти вверх и столичные зарплаты. Однако, по мнению экспертов, сей прискорбный факт не заставит хотя бы часть киевлян переехать в другой город. По информации аналитика журнала "Корреспондент" Юрия Зущика с января цены на съем жилья в столице подскочат на 25-30%.

А риски, по его словам, таковы: "Киевская налоговая дала разнарядку вылавливать хозяев, сдающих квартиры в аренду и сдирать с них 20% с выручки (штраф - Авт.). Зная это, хозяева будут подстраховываться, заключая контракты на заниженные суммы и на более короткие сроки. Ужесточатся и требования к постояльцам. Рост коммунальных услуг в 3 раза в столице произойдет в декабре. Их стоимость хозяева будут включать в оплату постояльцам, забивая эту строку в контрактах. Фактор прихода в Киев компаний с Донецка, Днепра, Харькова и так далее, и скупка или аренда ими жилья для своих сотрудников. Эта "атака" на рынок серьезно повышает расценки на аренду и вытесняет из Киева менее зажиточных "несистемных" постояльцев".

Как отмечают аналитики, бумом 2007 года будет продажа недвижимости и земли в пределах 30-километровой зоны вокруг Киева. По информации газеты "Сегодня" загородные цены на жилье "эконом-класса" - 50-60 тысяч долларов, а цены на элитное жилье начинаются от 300 тысяч долларов.

То же самое касается и цен в городах-спутниках Киева. Если еще лет пять-семь назад там жилье было дешевле столичного чуть ли не вдвое, то сегодня цены на периферии уже вплотную подтягиваются к киевским. По данным АН "Планета Оболонь", за однокомнатные квартиры там уже запрашивают до 100 тысяч долларов - столько же, сколько на окраинах спальных районов. Быстрее всего дорожают квартиры в Броварах, Вишневом и Вышгороде, чуть отстает от них Борисполь и относительно умеренный рост в Ирпене.

На вопрос о возможности административного влияния на ценообразование Сергей Поляруш напомнил историю США начала 20 века и "сухой закон", сказав при этом, что это физически нереально. На вопрос о том, насколько правдивыми являются прогнозы риэлторов, Поляруш с иронией отметил, что они практически никогда не сбываются из-за непредсказуемости действительности в Украине.

Кстати, чуть ли не единственной хорошей новостью для простых украинцев являются прогнозы банкиров о снижении процентных ставок по ипотечным кредитам в 2007 году. Это связанно с приходом на украинский рынок иностранных банков, и, как следствие, ужесточение конкуренции.