Рынок недвижимости: В ожидании падения [ Редагувати ]

Отечественный рынок недвижимости в 2008 году ожидают перемены. Не в последнюю очередь из-за действий властей и застройщиков. Однако некоторые поводы для оптимизма у простых украинцев все же есть.

Подарочек от НБУ

В середине текущей недели в СМИ просочилась информация о том, что Национальный банк Украины намерен выпустить постановление, которое может ощутимо ударить по планам украинцев на взятие долгосрочного ипотечного кредита. И хотя этого нормативного акта в природе еще нет, специалисты предлагают потенциальным покупателям недвижимости поторопиться.

Подобное решение НБУ просто запретит выдавать кредиты на срок, превышающий 10 лет. То есть официально на ипотеке на четверть века можно поставить жирный черный крест. Правда, не стоит забывать, что любой юридический документ не имеет обратной силы. То есть тем, кто успеет взять вожделенный кредит до постановления, можно будет его выплачивать по старому графику.

Слухи о подобном шаге НБУ ходили давно. Однако только сейчас начала появляться конкретная информация. Об этом говорят в нескольких банках уже с начала года. Вполне возможно, что подобный шаг - просто маркетинговая уловка, однако если информация станет подтвержденной, она сильно снизит шансы среднестатистического украинца на свою квартиру под кредит.

Ведь если ранее для того, чтобы, к примеру, выплачивать кредит за жилье ценой в 100 тысяч долларов при 12% годовых на 20 лет, нужно отдать в первый месяц из семейного бюджета банкирам, по информации газеты "Дело", 1417 долларов, то при 10-летнем сроке кредита - уже 1833 доллара. А если учесть, что клиенту для получения кредита коэффициент PTI (соотношение месячного платежа по кредиту к ежемесячному доходу) должен составить 0,4-0,6, в банке нужно показать ежемесячную зарплату в 15 тысяч гривен.

И хотя даже сейчас сложно найти банк, готовый выдать на 20 лет ипотечный кредит, такие действия НБУ могут отпугнуть потенциального клиента. Как объясняют аналитики, подобное постановление НБУ является одним из шагов правительства Тимошенко по борьбе с инфляцией, которое направлено на то, чтобы уменьшить отток денег из банков. Оно не так увеличит ставки, как не позволит их снижать. Естественно, банки будут искать все способы легально его обходить, к примеру, будут выдавать кредит на 10 лет с возможностью пролонгации еще на такой же период.

"Одиночкам" - отказать

Сейчас ситуация на отечественном рынке недвижимости ни плоха, ни хороша. С одной стороны сделок практически нет, с другой - количество предложений в базах данных столичных агентств значительно возросла, с 8,9 тысяч до 13, начиная с ноября прошлого года. За январь 2008 года цены выросли на 2%, при том, что инфляция - на 2,9%.

Как отмечают игроки рынка, рост идет преимущественно из-за паникерских настроений продавцов, вызванных, в свою очередь, шумихой СМИ вокруг падающего курса доллара, в котором, как известно, размеры сделки и оцениваются. Сейчас более 80% сделок на рынке - так называемые "альтернативные", то есть используются схемы с разменом и доплатой.

Интересна тенденция снижения популярности на рынке однокомнатных квартир. Если раньше их количество в общем предложении составляло более половины, то теперь - лишь 38%. Предложение по двухкомнатным квартирам составляет порядка 32% от всего, а по трехкомнатным - 30%. Этот сегмент сейчас как раз и растет в Украине лучше всего.

Объясняется это тем, что сейчас однокомнатную квартиру нет смысла покупать. Ведь если у тебя есть 70-95 тысяч у.е. на 30-метровую "гостинку" на выселках, то можно будет подискать еще тысяч 15-30 на две комнаты. Вообще же сейчас цены на трехкомнатные квартиры варьируются в пределах 150-220 тысяч долларов, а на двухкомнатные - между 110 и 180.

Интересно, что по статистике, ипотечные кредиты выплачиваются сейчас зачастую досрочно - в среднем за 7 лет. Что касается вопроса роста или падения цен, то в 2008 году этот вопрос, можно сказать, дискуссионный. Ведь, с одной стороны, уровень цен оценивается по предложению, то есть цифрам, выставленным продавцом. Но, с другой стороны, никому, кроме него, покупателя и третьей стороны, неизвестно, насколько уместен торг. Как отмечают знающие люди, уже сейчас можно "скостить" 10-15% от общей суммы.

Вместо "хрущевок" - "тимошенковки"?

И хотя разговоры о падении цен на рынке идут не первый год, некоторые предпосылки к этому все же существуют. Так, расценки на недвижимость уже практически догнали, а кое в чем и перегнали центральноевропейские показатели. Кроме того, популярность ипотеки в глазах среднестатистического украинца понемногу падает. Да, и строить начинают понемногу, хотя и темпы еще не такие впечатляющие, как хотелось бы для преодоления жилищной проблемы. И, к слову, отчасти демографической дилеммы. По оценкам экспертов, в текущем году цены на квартиры будут расти, однако, скорее всего, все-таки медленнее, чем инфляция - на уровне 14-16%.

Кроме того, в текущем году ожидается приход иностранных девелоперов на отечественные площадки. И, в отличие от отечественных игроков, и них будет хорошая возможность строить даже не целые дома, а кварталы. Однако пока нет прозрачности - значит и нет иностранцев. И местным игрокам это выгодно. Пока у них есть финансовые запасы, цены падать не будут. Однако ведь никакие резервы не бесконечны...

А еще муссируются разговоры о введении так называемого налога на недвижимость, который смог бы снизить градус ажиотажа в Украине. В европейских странах он ежегодно составляет от 1% до 3% цены объекта налогообложения. До этого времени проекты подобного закона уже не раз подавались в ВР, однако почему-то впоследствии отзывались.

Интересно, что впереди возможная реализация проекта ликвидации "хрущевок". Вполне возможно, что строительное лобби протолкнет его и при нынешнем премьере. Тогда с полным правом новое социально ориентированное жилье можно назвать "тимошенковками". Кстати, столица живет без Генплана застройки Киева. На день рождения города назначены досрочные выборы мэра. Было бы хорошо, если бы кто-нибудь из кандидатов задекларировал в своей программе стремление способствовать его утверждению.

В общем, понемногу приближаемся к цивилизованному уровню. Жаль, все еще медленно...