Раздутый пузырь на рынке недвижимости непременно лопнет [ Редагувати ]
Цены на недвижимость в Киеве заоблачные. Если развить механизм ипотечного кредитования, не сбив их, рано или поздно произойдет полномасштабный кризис.
"Цены у нас европейские, а зарплаты какие?" - этими словами можно охарактеризовать состояние в некоторых сферах экономики Украины. В частности, стоимость новых и бывших в употреблении автомобилей на отечественном рынке приблизительно вдвое выше, чем на Западе.
Квартиры в центре Киева стоят столько же, сколько недалеко от центра Парижа. Квадратный метр в новостройках украинской столицы продают по ценам от 547 до 2313 долларов США. Для квартиры площадью сто квадратных метров названные тарифы превращаются в 54,7 и 231,3 тысяч этих самых долларов. Это уровень Москвы - одного из самых дорогих городов мира. И гораздо выше, чем в Париже, где стоимость квадратного метра лишь в центре города превышает 1 тысячу долларов. Более того, трехэтажный коттедж с четырьмя гектарами виноградников в 70 километрах от французской столицы обойдется в 20-30 тыс. евро. Этой же суммы в Киеве может не хватить на покупку квартиры на Борщаговке - рабочей окраине. При этом уровни развития экономики, бытовые условия, культура и прочие параметры в Украине и Франции просто несопоставимы.
Кроме того, после трагедии в московском аквапарке в очередной раз возник вопрос качества новостроек на постсоветском пространстве. В воздухе витают слухи, что при строительстве используются радиоактивные материалы, а новые дома возводятся с опережением графиков и несоблюдением элементарных технических стандартов. Неизвестно, правда ли это. Но, например, фундамент одного из новых домов в центре Харькова дал трещину еще на стадии отделочных работ.
Цены на недвижимость в Украине продолжают искусственно повышаться. Только за прошлый год они выросли минимум вдвое. Можно, конечно, апеллировать к маленькому предложению нового жилья, большому спросу на него, запрету на продажу сельхозземель и прочим факторам. И все же они не являются достаточным оправданием происходящему раздуванию пузыря на рынке недвижимости. Говорят, что приезжие из регионов согласны платить, и цены повышаются именно в расчете на их "шальные" деньги. В этом процессе участвуют и агентства недвижимости, которые зарабатывают на оформлении сделок повышенные проценты, и строители, которые якобы стабильно оказываются на грани банкротства из-за удорожания стройматериалов (по их словам). Последние цинично рассказывают о практически нулевой рентабельности строительного бизнеса.
Факты налицо - рынок недвижимости Киева перегрет, по регионам ситуация пока не такая ужасающая. Этот термин означает, что цены на жилье не соответствуют его реальной стоимости. Ведь одно дело - 1000 долларов за квадратный метр в Москве или Лондоне. В этих городах благосостояние населения существенно выше. Никто не будет спорить, что в столице России месячная зарплата в 1000 долларов - своеобразный прожиточный минимум, а ставки кредитования покупки недвижимости в рублях - ниже уровня инфляции. И все равно при этом министр экономического развития и торговли РФ Герман Греф указывает на необоснованно высокий уровень цен на жилье. В Киеве "прожиточный" порог втрое-вчетверо меньше.
Существует еще одна формулировка того же явления - "пузырь". История показывает, что пузырь в любом секторе экономики (фондовый рынок, недвижимость) может или лопнуть, или сдуться. В первом случае происходит резкий обвал цен, как это было в 1998 году с жильем в Украине. Результатом этого может стать комплексный экономический кризис, как это произошло в Японии. Во втором - они снижаются постепенно из-за того, что деньги из данного сектора плавно уходят. Этот вариант более предпочтителен, однако он срабатывает только при вмешательстве государства, которое рядом инструментов стимулирует отток денег из перегретой отрасли. Если же пустить процесс на самотек, скорее всего, пузырь лопнет.
В свете сказанного становится очевидной недопустимость внедрения механизма ипотечного кредитования в Украине сегодня, когда цены на жилье с 1998 года находятся на максимальном уровне.
Пока что эта сфера кредитования почти не развита. Доля займов под покупку жилья составляет порядка 6,5% кредитов, выданных банками. Простейшее определение ипотеки - это залог недвижимости, под который предоставляется ссуда. Львиная доля ипотечных ссуд берется под покупку нового жилья, после чего продается старое и за счет полученной суммы в короткий срок гасится долг. Это еще не тот механизм, который должен быть создан.
Но на прошлой неделе сразу несколько чиновников заявили о скором создании государственной ипотечной компании (ГИК). Деньги на ее запуск уже найдены - это будут 100 миллионов гривен из долга правительства Нацбанку. ГИК будет выкупать у банков, занимающихся ипотекой, выданные кредиты на покупку недвижимости. Этот процесс называется рефинансированием. В двух словах он выглядит так: банк выдает ссуду, затем перепродает ее компании в виде ипотечных облигаций или сертификатов (предположительно под 7% годовых - в размере учетной ставки), а ГИК, в свою очередь, перепродает ее прочим инвесторам (страховщикам, пенсионным фондам и другим желающим). Таким образом, в банк возвращаются выданные средства, и он их может пустить на выдачу новой ссуды. Теоретически это вызовет снижение ставок ипотечного кредитования, что означает большую доступность займов на покупку жилья.
Но к чему приведет внедрение этого механизма на этапе повышенных цен? Сначала стоимость недвижимости будет заморожена на высоком уровне или даже вырастет, потому что большее количество людей сможет позволить себе купить жилье в рассрочку. Но при текущем уровне благосостояния населения рассчитывать на слишком высокий спрос на недвижимость даже при возможности покупки ее в кредит не стоит. Поэтому рано или поздно приток "шальных" денег в отрасль прекратится, и произойдет резкий обвал цен. Он будет тем сильнее, чем больше банковских ресурсов пойдет на ипотечные кредиты.
Следующий этап очевиден - отдельные заемщики предпочтут не выплачивать долги, а отказаться от услуг банка и купить жилье дешевле на вторичном рынке. Уповать на особенность украинского менталитета, которая выражается в боязни потерять жилье, вряд ли стоит. Невозвраты будут, и они усугубят падение цен, поскольку на вторичном рынке появится много квартир, продаваемых для погашения выданных займов. Кроме того, обычно такие падения вызывают ажиотаж среди населения, которое пытается успеть продать недвижимость, пока та хоть что-то стоит.
Как ни парадоксально, но рефинансирование ипотечных кредитов нужно вводить лишь после того, как снизятся цены на недвижимость. А для этого необходимо оттянуть излишние деньги из этой отрасли. Решать, как это сделать, предстоит Кабмину. Если он захочет.
Сергей Лямец, "Киевские Ведомости"
