В НБУ придумали как удешевить ипотеку? [ Редагувати ]

В Национальном банке придумали как выполнить поставленную президентом задачу по удешевлению ипотечных кредитов до 12-14% годовых в гривне. Созданное Ощадбанком под патронатом НБУ Агентство по рефинансированию жилищных кредитов поможет восстановить кредитование и сделать доступными ипотечные займы — сделав жилье более доступным для многих украинцев.

Возобновление кредитования, пожалуй, главная задача 2012 года для украинских финансистов. Ведь без новых займов будет крайне сложно дать толчек развитию экономики и созданию новых рабочих мест — базы для роста доходов населения и повышения социальных стандартов.

На сегодня украинские банки выдали жилищных кредитов почти на 10 миллиардов долларов На первый взгляд, начать выдачу новых кредитов легче легкого. В Украине работают 185 банков, денег у них для этого более чем достаточно — кредитуй не хочу. Но именно в этом "не хочу" и кроется главная проблема украинской банковской системы. Заемщики — то есть, бизнесмены и частные лица — не очень-то хотят одалживать у банков деньги по нынешним высоким ставкам. Ведь если взять сегодня кредит на покупку собственного жилья под 20-25% годовых, то в течение 10 лет придется выплатить две цены покупаемой квартиры.

А кредитовать дешевле банки и не хотят, и не могут: прежде всего, из-за высоких депозитных ставок в гривне, а так же запрета на выдачу физическим лицам кредитов в валюте, которой у финучреждений "досхочу".

Что получается в результате? Те люди, которые получили ипотечные кредиты в валюте, каждый месяц возвращают банку определенную сумму денег. А банк полученные от клиентов деньги на выдачу новых валютных ипотечных кредитов направить не может.

Как заставить эти деньги работать на экономику, на строительство нового жилья?

Просто разрешить кредитование в валюте для возобновления кредитования — явно не выход. В этом все могли убедиться в 2008-2009 году, когда из-за глобального финансового кризиса курс гривны ослабел более чем на 60%, и соответственно на столько же увеличились платежи тех, кто ранее имел неосторожность соблазниться на дешевые валютные кредиты.

Мы далеки от того, чтобы пророчить повторение минувших катаклизмов. Да и в Нацбанке в обозримой перспективе обещают стабильный курс гривны. Однако если речь идет о кредите на жилье, который берется на 5-10 лет — любые прогнозы тут бессильны. Поэтому кредитоваться лучше, все-таки, в гривне.

Нужно лишь придумать, как снизить ее цену для заемщиков и сделать возможным гривневое кредитование на длительный срок (сейчас это сложно, так как средний срок депозита в банке — около 6 месяцев, а кредит надо выдавать на гораздо больший срок). "Ситуация на рынке недвижимости такова, что ипотека востребована в режиме "докредитовки" - когда покупатель берет недостающие 25-35% стоимости приобретаемого жилья, пусть и под высокий процент, в опасениях, что цены начнут расти и он не успеет сделать покупку на дне", - говорит директор по продажам "КредитМаркета" Денис Раковский.

Однако такие кредиты явно недоступны большей части населения, которому до приобретения жилья чаще всего не хватает 50-80% его стоимости.

Чтобы решить жилищную проблему граждан, и одновременно дать толчек восстановлению строительной отрасли, до недавнего времени обеспечивающей 15% украинского ВВП, офис президента Януковича поставил Нацбанку и Минфину задачу снизить ипотечные ставки до уровня 12-14% годовых в гривне.

Именно эту цель и преследовал Национальный банк, инициируя создание специального агентства — по рефинансированию жилищных кредитов на базе Ощадбанка (его акционерами также выступают другие госбанки). За мудреным термином "рефинансирование" стоит простая, в общем-то, нужда банков: чтобы выдавать новые кредиты им сначала надо найти для этого деньги. Проект как раз и призван расшевелить ипотечный рынок, который уже несколько лет находится в состоянии анабиоза в первую очередь из-за отсутствия у банков длинных и дешевых ресурсов.

"Создание агентства не только будет способствовать стабилизации ценовой ситуации на потребительском рынке (из-за отвлечения средств граждан на жилищное инвестирование), но и поддержит экономический рост из-за увеличения объемов производства строительной и смежных отраслей", — объясняет задумку банковского регулятора глава НБУ Сергей Арбузов.

Механизм работы агентства достаточно прост: оно привлекает новые ресурсы для ипотечного кредитования, выпуская для этого специальные ипотечные облигации. Их главное отличие от обычных облигаций состоит в том, что их возврат гарантирует специальный залог — пул (стандартизированный набор) жилищных кредитов одного или нескольких банков. В то время как за обычными облигациями нет ничего, кроме обещания того, кто их выпустил, вернуть вам деньги.

Представим, что банк Х выдал своим заемщикам 1000 десятилетних кредитов на покупку жилья под 16% годовых. Он мог бы и дальше выдавать новые ссуды, если бы снизил ставку до 14%. Но где взять для этого ресурсы? Для этого банк может передать Агентству в залог свою тысячу кредитов, а агентство, тщательно проверив качество их обслуживания, выпустило под их обеспечение ипотечные облигации, продав их всем желающим по ставке, например, 10-11% годовых. А полученные деньги — отправило обратно в банк. Таким образом, банк получил в свое распоряжение новый ресурс, за счет которого может выдавать новые жилищные кредиты уже дешевле — под те же 14%.

"Масса примеров из европейской практики свидетельствует, что практически 30—40% ипотечных кредитов профинансировано за счет облигаций", - рассказывает председатель правления Ощадбанка Сергей Подрезов. Банкир подчеркивает, что на создание агентства не будут выделяться бюджетные средства, а его ипотечные облигации не будут конкурировать с ценными бумагами Государственного ипотечного учреждения. "Мы должны не конкурировать, а дополнять друг друга, ведь чем больше инструментов на рынке, тем больше у инвесторов выбор, куда вкладывать деньги", — говорит финансист.

Участники рынка убеждены: если механизм заработает, АРЖК со временем сделает настоящую революцию в ипотечном кредитовании. "Высокие ставки по ипотеке – один из главных тормозов возобновления рынка. Не может он развиваться сегодня со ставками за 20%. Надеюсь, данный проект станет "педалью газа". Когда кредиты подешевеют, спрос на них повыситься, а многие украинцы снова получат возможность реализовать свою мечту и стать владельцами собственного жилья", - говорит председатель наблюдательного совета Platinum Bank Юрий Блащук.

Игорь Восколовский