Удешевить ипотечный кредит поможет его рефинансирование [ Редагувати ]

Бум на рынке ипотечного кредитования все больше расширяет ряд предложений со стороны банков. Согласно прогнозам экспертов, в новом году можно ожидать незначительного понижения процентных ставок - на 0,5-1,0%, а также уменьшения разрыва между процентными ставками по валютным и гривневым кредитам. Снижение ставок, которое наблюдается уже в течение нескольких лет, делает все более востребованной такую услугу, как перекредитование, или рефинансирование кредита, полученного в одном банке, за счет ссуды, предоставленной другим финучреждением, с более низкой процентной ставкой. Перекредитовать можно любой ипотечный кредит: вид приобретенного недвижимого имущества в данном случае значения не имеет.

Развитие услуг перекредитования - одна из тенденций рынка ипотеки 2006 года, говорит председатель правления "АвтоКрАЗбанка" Сергей Маевский. По его мнению, рост объемов перекредитования в первую очередь связан со снижением ставок по ипотечным кредитам - в среднем ежегодно ипотека дешевеет на 1-1,5%.

"Сейчас, в конце года, мы наблюдаем огромный спрос на ипотечные кредиты. Поэтому пока тенденций к снижению ставок нет", - сообщил изданию "СЕЙЧАС" Виталий Шастун, начальник управления активных операций физических лиц банка "Финансы и Кредит". Однако специалист отмечает традиционное сезонное снижение ставок в период с января по март на протяжении последних пяти лет, поэтому прогнозирует, что в следующем году оно также произойдет. "Хотя, учитывая огромный спрос на банковские ресурсы и опасения, что Нацбанк заблокирует валютное кредитование, существенного удешевления ипотечных кредитов не произойдет, - говорит господин Шастун. - Эффективные ставки банков будут колебаться в пределах 0,5%".

Многие банки на сегодняшний день утверждают, что перекредитование выгодно. Но клиенту, прежде чем делать определенные шаги по смене финучреждения-кредитора, стоит внимательно проанализировать условия банка с более низкой процентной ставкой. "Часто банки под низкой процентной ставкой скрывают ряд нюансов, которые, на первый взгляд, не видны: всевозможные комиссии при получении кредита, комиссии за расчетно-кассовое обслуживание кредита, комиссии, возникающие при пользовании кредитом", - сообщил изданию Роман Тищенко, начальник отдела ипотечного кредитования АКБ "Укрсоцбанк".

Также возможны нюансы в схемах начисления процентов либо относительно условий, при которых будет действовать процентная ставка. Может оказаться, что данная процентная ставка действовала определенное время, например год, а в дальнейшем банк имеет право в одностороннем порядке, что закреплено юридически, ее пересмотреть. "Посоветовать клиенту можно одно: сравнить затраты, которые он несет по оплате за пользование кредитом в одном банке, с затратами, которые он понесет единоразово при перекредитовании, - говорит господин Тищенко, - а в дальнейшем - возвращая проценты за пользование кредитом согласно условиям другого банка".

Перекредитование выгодно в единственном случае, когда процентная ставка по кредиту на 20-30% выше, чем средняя ставка по рынку, говорит господин Тищенко. "Клиенту, у которого появилось желание перекредитоваться по причине завышенной, по его мнению, ставки, мы советуем все-таки обратиться в банк, где он уже пользуется кредитом, и попытаться согласовать ее размер с руководством банка", - советует специалист. По процедуре, процесс согласования начинается с подачи заявления о понижении процентной ставки, после чего уполномоченный комитет принимает решение о пересмотре условий пользования банковским кредитом. "Перекредитование, в принципе, логично, если клиента не устраивает обслуживание в банке: постоянные очереди, некорректность поведения менеджеров, постоянный рост ежемесячных комиссий либо высокие тарифы на сопутствующие банковские продукты", - говорит господин Тищенко.

Схема перекредитования заключается в том, что заемщик берет кредит по более выгодной процентной ставке в новом банке с целью погашения задолженности перед первоначальным кредитором. Для оформления заявки на перекредитование к стандартному пакету документов на получение займа необходимо добавить оригиналы уже имеющегося кредитного договора и соответствующего договора залога, а также справку из банка о состоянии и размере кредитной задолженности. "Рефинансирование под "старый" кредит можно получить лишь в случае, если все необходимые платежи по нему осуществлялись вовремя", - подчеркивает господин Маевский. Если банк принимает положительное решение, деньги в безналичной форме направляются на погашение задолженности в прежнем банке клиента. При этом предмет залога - недвижимость - переходит от "старого" банка к "новому".

"Попытки либерализировать рынок ипотеки предпринимало и государство. В частности, было создано ипотечное учреждение второго уровня - Государственное ипотечное учреждение (ГИУ). Правда, этот процесс быстро остановился из-за отсутствия средств в бюджете", - говорит господин Маевский. По тем же причинам была заморожена еще одна ипотечная программа государства - частичная компенсация процентных ставок по ипотечным кредитам для молодежи: у Фонда содействия молодежному жилищному строительству деньги закончились еще в начале года.

Банк не может запрещать досрочное погашение, но в состоянии сдерживать его высокими комиссиями за досрочное расторжение договора, которые предусмотрены, как правило, на первые два года, иногда - до 5 лет пользования кредитом. "Обычно они устанавливаются на уровне какой-то символической цифры, максимум - до 5% суммы кредита. Но, как правило, это 1-2%, - рассказал господин Шастун. - Мы работаем без каких-либо комиссий за досрочное погашение, за исключением программы по ГИУ - там эта организация фактически диктует условия, при которых за первые полгода полное досрочное погашение может произойти только при уплате штрафа в размере 5%". Следует учитывать, что при рефинансировании клиент оплачивает все услуги, связанные с заключением договора ипотеки и страхованием объекта, поэтому расходы могут возрасти.

Если клиента не устраивают условия ипотечного кредита в банке, который такой заем выдал, существует возможность рефинансирования - досрочного погашения за счет кредита, полученного в другом кредитном учреждении. Такие услуги становятся все более популярными. Однако идти на такой шаг специалисты советуют лишь в том случае, если процентная ставка по полученному кредиту на 20-30% выше, чем средняя по рынку, а расходы на оформление новой ссуды невелики. При этом предмет залога - недвижимость - переходит от "старого" банка к "новому". Досрочное погашение кредита банк, согласно действующему законодательству, запретить не может, но способен удерживать клиентов комиссиями за его досрочное погашение, которые иногда доходят до 5% общей суммы.

Практические рекомендации

Обслуживание в банке осуществляется на основании договора (договоров), заключенных между ним и клиентом. Рассмотрим ситуацию ипотечного кредитования с заключением двух договоров: ипотечного и кредитного. Переход из одного банка (назовем его первым банком) в другой (назовем его вторым банком) может быть осуществлен путем замены стороны в договоре либо путем прекращения договора с первым банком и заключения аналогичного со вторым банком.

Общие положения о замене стороны в обязательстве содержатся в Гражданском кодексе. Так, замена кредитора (банка) возможна только в двух случаях:

• либо первый банк заключает со вторым договор уступки права требования (в этой ситуации все полностью зависит от желания первого банка, который может "не отпустить" клиента);
• либо второй банк выполняет обязательства (оплачивает сумму кредита) за клиента и автоматически приобретает права кредитора, которые принадлежали первому банку (в данном случае возможность противодействия со стороны первого банка минимальна; но второй банк вряд ли пойдет на такой шаг, опасаясь дополнительных рисков, поскольку в договорах он фигурировать не будет).

Однако, замена стороны не является распространенным способом перехода от одного банка к другому, поскольку в данном случае условия договоров сохраняются. А клиента, как правило, интересует именно изменение условий. Да и банку неудобно работать с одним клиентом (из тысяч), условия договора с которым отличаются от условий всех остальных.

Поэтому схема смены банка на практике может выглядеть следующим образом:

Во время действия договоров с первым банком (ипотечного и кредитного) клиент обращается во второй банк

Второй банк заключает с клиентом кредитный договор (на сумму остатка задолженности в первом банке) и договор ипотеки, согласно которому квартира, находящаяся в ипотеке у первого банка передается в "последующую ипотеку" второму банку, что предусмотрено Законом "Об ипотеке". Это означает, что квартира оказывается в залоге у двух банков. Проблема в том, что последующая ипотека возможна только с согласия первого банка, и если он не проявит добрую волю, то добиваться своего можно будет лишь через суд

После заключения кредитного и ипотечного договоров со вторым банком последний перечисляет средства в первый банк, и все договора с первым банком автоматически прекращаются. Таким образом, переход для клиента состоялся, а банки должны будут еще решить между собой некоторые процедурные вопросы.

Из вышеизложенного следует, что осуществить смену банка возможно либо убедив первый банк дать свое согласие, либо убедив второй банк серьезно пойти навстречу клиенту, что является достаточно сложным.