Снять производственные помещения в Киеве становится все дороже [ Редагувати ]
Столичные риелторы отмечают, что стоимость помещений на рынке промышленной недвижимости города Киева неуклонно растет. По данным компании RED, в течение года производственные помещения в столице подорожали уже на 30-40 %. По словам директора Агентства недвижимости RED Ярослава Цуканова, минимальная ставка аренды промышленного помещения составляет сегодня в столице 7-8 долларов за квадратный метр в месяц против 4-5 долларов за квадратный метр в месяц год назад. "За такие деньги малое производственное предприятие может снять сегодня обыкновенный ангар от 200 квадратных метров с электрикой, но без коммуникаций и системы вентиляции в промзоне Выдубичей, Подольской или Сырецкой промзонах", - сообщил он. Помещения же, пригодные под более высокотехнологичные производства, предлагаются к аренде по 14-20 долларов за квадратный метр в месяц, что на 40-66% больше, чем год назад (10-12 долларов за квадратный метр в месяц).
По словам руководителя аналитического отдела компании RED Святослава Кожемякина, в городской черте традиционными районами размещения производственных помещений остаются промышленные зоны Дарницы, Сырца, Подола, Рыбальского полуострова, Телички и местности около метро "Выдубичи". Здесь средний уровень арендных ставок сегодня составляет 14 долларов за квадратный метр в месяц.
Спрос на аренду расположенных в городской черте производственных помещений сегодня в столице в основном формируют небольшие компании по производству продуктов, выпечке, мелкому производству электроники и бытовых товаров, мебели, пошиву обуви и одежды, изготовлению металлопластиковых труб, нарезке профиля и тому подобные. Такие компании заинтересованы в аренде качественных помещений с нормальным полом, выложенным плиткой, металлопластиковыми окнами, хорошим отоплением, наличием канализационной и вентиляционной систем.
Дорожает на этом фоне и продажа промышленных помещений. "Если уровень цен на самые дешевые помещения в 2004 году составлял в столице 150-200 долларов за квадратный метр, а на начало 2005 года - 400-600 долларов за квадратный метр, то на сегодняшний день стоимость производственных помещений колеблется от 500 до 2 тысяч долларов за квадрат", - подтвердил Цуканов.
Помещений становится все меньше
По словам специалистов, рост цен на производственные помещения стимулируют два основных фактора: отсутствие в городской черте больших участков под жилую и коммерческую застройку и рост малого и среднего бизнеса.
По мнению директора агентства недвижимости "Альянс-Брок" Андрея Сокура, поскольку большая часть представленных на рынке промышленных помещений была построена в советский период, а новые производственные технологии требуют совсем иных решений, сегодня в столице налицо острый дефицит качественных производственных площадей. "Предложений на рынке как по аренде, так и по покупке качественных производственных помещений сегодня в столице крайне мало. Тем более, что объекты промышленного назначения, расположенные в городской черте и потенциально пригодные для перепрофилирования в коммерческую недвижимость, активно вымываются с рынка: их все чаще и чаще переоборудуют в торговую или офисную недвижимость. Это подтверждают примеры новых бизнес-центров и супермаркетов, размещенных в реконструированных цехах", - отметил Сокур.
Начавшаяся в прошлом году тенденция по выкупу инвесторами больших целостных имущественных комплексов (которые не пользовались спросом последние десять лет) получила свое активное развитие в этом году. "Сегодня речь идет о дефиците в столице небольших (2-3 тысячи квадратных метров) производственных комплексов с обособленной территорией, выставляемых как в аренду, так и на продажу", - заявил ведущий специалист по промышленной недвижимости компании "Инконс" Валерий Миколюк. Такие комплексы, по словам экспертов, в течение года подорожали на 100-120% и продаются сегодня по 1,2-2 тысячи долларов за квадратный метр против 800 долларов за квадратный метр в прошлом году.
Некоторые покупатели, правда, используют площадки данных комплексов под жилищно-коммерческое строительство. К примеру, сегодня предполагается застроить жилыми и коммерческими объектами территорию бывшего дрожжевого завода на Глыбочицкой, территорию кирпичного завода возле Русановских садов и тому подобных. Тем не менее, по словам экспертов, после того как в течение года городские власти утвердили на градостроительном совете проекты выноса Корчеватской промзоны, промзоны на Рыбальском полуострове, промзоны Минобороны возле Рембазы, трамвайного депо на улице Горького, в столице начал активно муссироваться вопрос об освобождении Телички от промзоны. Инвесторы жилищно-коммерческой сферы в преддверии прекращения роста цен переключили свое внимание на эти гораздо более крупные имущественные комплексы.
"Основной привлекательностью подобной промышленной недвижимости является ее месторасположение. Многие земельные участки, на которых стоят заводы и цеха, находятся сегодня в центре городской застройки, и использование для производства такой земли неэффективно. Поэтому такие предприятия выносятся за город, а участки передаются под жилищно-коммерческую застройку административным путем либо же объекты выкупаются инвесторами и сносятся, как это сейчас планируется сделать с территорией бывшей табачной фабрики "Реемстма". Сейчас также есть планы по переносу завода "Большевик", - рассказал генеральный директор консалтинговой компании "Украинская торговая гильдия" Вадим Непоседов.
По словам Ярослава Цуканова, средняя стоимость земли наподобие территории фабрики "Реемстма" или завода "Большевик" оценивается сегодня в 50-100 тысяч долларов за сотку. Затраты же на реализацию проектов самостоятельной постройки производственного помещения на сегодняшний день колеблется от 150 до 600 долларов за квадратный метр.
Выносить некуда
В то же время, специалисты по недвижимости отмечают проблему отсутствия территорий для выноса предприятий. "Нет централизованной системы размещения предприятий в каких-то определенных зонах, - говорит заместитель директора "Украинской торговой гильдии" Виталий Бойко. - Каждый инвестор самостоятельно ищет территории для выноса и пытается их освоить. Нужен проект, который бы предусматривал создание в пределах 20 километров от Киева на территориях, непригодных для строительства коттеджных городков, некоего технопарка или большого производственного "пятна" для размещения предприятий, которые будут выноситься за пределы Киева. Тогда инвесторы не будут решать проблемы с коммуникациями, транспортом, инфраструктурой, технопарк возьмет это на себя".
По мнению консультантов компании Colliers International, наиболее перспективными направлениями для организации такого технопарка представляются Житомирская и Одесская трассы, расположенные на правом берегу Днепра. Со специалистами данной компании согласен и Ярослав Цуканов, который также добавляет, что технопарки могут быть удачно организованы на Харьковской трассе за Борисполем, в районе Василькова, Новоукраинки, Обухова, Броваров, Вышгорода. "Здесь имеется хорошее транспортное сообщение со столицей, развиты коммуникации, и администрация поддерживает создание подобных промышленных комплексов", - говорит эксперт.
Говоря же о будущем рынка производственных помещений, риелторы сходятся во мнении, что рост цен на них будет находиться в течение следующего года на уровне долларовой инфляции и не превысит 1-2% в месяц. Единственное, что может спровоцировать рост цен в данном сегменте рынка недвижимости, это освобождение больших территорий промзон, например Телички, под жилое и коммерческое строительство. Тогда толпы выгнанных производственников наводнят рынок, на котором практически не появляется новое предложение.
По словам эксперта, рост стоимости продажи производственных помещений приостановится, прежде всего, по причине прекращения так называемого системного роста цен на столичном рынке недвижимости. "Если жилье или офисы не станут дороже в следующем году, производственные помещения, которые покупаются под снос для строительства таких объектов, также не будут дорожать", - резюмировал Цуканов.
