Аналитики: Ипотечные ставки пойдут вниз [ Редагувати ]

Аналитики прогнозируют, что отечественная экономика в 2007 году будет стабильно развиваться, а это привлечет больше инвесторов в Украину. Особенно в банковский сектор. В свою очередь это не может не отразиться на ипотечном рынке. О том, на сколько смогут банки понизить процентные ставки в текущем году, какие новые финансовые инструменты они внедрят и какие риски существуют для конечного потребителя рассказал директор Департамента кредитования и финансирования проектов ЗАО "ТАС-Инвестбанк" Александр Бондаренко.

Как Вы оцениваете прошедший год для кредиторов и заемщиков?

С одной стороны, 2006 год был годом, когда основная масса девелоперов, инвесторов, заказчиков (мы говорим сейчас не о каких-то частных инвесторах, а о заказчиках - юридических лицах) интенсивно продвигали свои проекты в части согласования и получения разрешений на строительство конкретных объектов. С другой стороны, для них этот год был годом разведки и годом наработки понимания различных финансовых и фондовых инструментов для финансирования своих проектов с целью реализации их в 2007 году. Отдельные проекты были реализованы. Это - строительство жилья, торгово-жилищных комплексов, торгово-развлекательных центров, офисных зданий. Больше строили, конечно, известные строительные компании, подобные "Киевгорстрою".

Но сейчас мы говорим о тех новых девелоперах, которые все больше и больше стремятся войти в этот рынок и реализовать свои проекты. В прошедшем году строительный рынок в Украине развивался сам по себе, поскольку в 2006 году произошло много различных событий, связанных с определенными изменениями как в центральной власти, так и во власти на местах. Причем изменения происходили, в первую очередь, в инвестиционно привлекательных центрах: Киеве и области, Одессе, Днепропетровске.

Те проекты, которые были реализованы, хоть они и успешны, но это еще очень малая толика от того необходимого объема и видов недвижимости, которые сегодня требуются для инвесторов и реальных потребителей (западных инвесторов, крупных компаний и простых украинцев). То есть, 2006 год можно смело назвать годом старта и начала развития сравнительно большого количества новых строительных проектов.

Такая тенденция будет продолжаться?

Существует статистика ипотечной ассоциации Украины по развитию строительного рынка регионов, которая показывает, что то, что уже сделано - это очень немного.

Но у девелоперов есть новые идеи и новые проекты. На крупные банки сегодня выходят компании, которые имеют определенное количество разных проектов в разных стадиях, что объясняется длительной процедурой принятия органами власти решений по выделению земельных участков для последующей реализации строительных проектов и проектные работы. Поэтому девелоперы, вступая в переговоры с банками по финансированию их проектов, предлагают сразу рассматривать и перспективные проекты. Это говорит о том, что сегодня намечается тенденция к существенному изменению динамики строительного рынка и рынка предоставления банковских услуг по финансированию строительства объектов недвижимости. Практика показывает, что для успешной реализации проекта компании-девелоперу гораздо выгоднее и интереснее получить от финансирующего банка комплексное решение, которое не допускает риска недофинансирования строительства объекта.

За какими объектами приоритет?

Наиболее приоритетными объектами для финансирования с точки зрения банка являются торговые центры (торговые помещения могут быть в сочетании с офисными и другими помещениями),торгово-развлекательные центры. За ними идут офисные центры класса B+ и А, затем - жилые комплексы, которые также могут включать торговые и/или офисные центры.

Затем - гостиничное направление, которое начало активно развиваться в уже названных центрах. Следующее направление - строительство логистических складов и бизнес-парков. Последние представляют собой расположенные вблизи от крупных городов на расстоянии 10-15 км на локальных закрытых земельных участках группу строений - офисных зданий (3-5 этажей) с очень хорошей отделкой. Менеджеры компаний, владеющих или арендующих такие бизнес- парки, легко и быстро могут добираться до бизнес-парков на своих авто, парковаться без проблем, имеют возможность плодотворно и эффективно трудиться в высококлассных офисных помещениях, в перерывах прогуливаясь по аллеям бизнес-парка и отдыхая на природе, питаться в кафе или бистро, предусмотренных в бизнес-парках и добираться домой на авто без проблем. Проектирование и строительство бизнес-парков - это, как я уже сказал, новое направление для Украины, но оно успешно реализовано в России, Польше, странах Европы. И последнее направление, которое не сильно развивается - это производственная недвижимость и коттеджные городки. Бума, подобного названным выше, по ним не наблюдается.

Как работают с такими проектами банки?

На сегодняшний день банки начинают использовать все более новые и современные финансовые и фондовые инструменты. Поэтому, на мой взгляд, текущий год будет более сильным, чем 2006 год в части интересных решений и проектов. Кроме того, уже сейчас наблюдается активное приобщение к этому процессу регионов. Это - Днепропетровск, Одесса, Киевская область, Севастополь, Львов. Также начинается оживление в Ривне, в Луганске, в Виннице, в Ивано-Франковске, в Житомире.

Если говорить об областных центрах, где начинается небольшое оживление строительного рынка, то следует очень осторожно принимать решение о финансировании таких проектов. Речь может идти только лишь о точечных проектах в центре городов. При этом очень тщательно необходимо изучать цены продаж за квадратный метр недвижимости как на вторичном так и на первичном рынке (предложение), а также покупательскую способность населения (спрос) данного города или региона, количество населения, его социальную структуру и анализировать имеющийся жилой и нежилой фонд.

Ведь, если будущая маржа по сравнению с вложениями небольшая, то инвестору-девелоперу, по-моему, неинтересно вкладывать денежные средства в такие проекты. То есть, как инвестору, так и банкам необходимо чувствовать более приоритетные регионы и проекты для вложения средств и менее приоритетные регионы и проекты.

Не пугает ли инвесторов то, что в последнее время ряд украинских застройщиков не совсем хорошо себя зарекомендовали? Срыв сроков, например, невыполнение обязательств...

Вы имеете в виду частных инвесторов, которые являются конечными покупателями квартир и небольших объектов? Все зависит от того, какой локальный объект они финансируют, кто строит объект в целом и кто кредитует частных инвесторов. Процент частных инвесторов с полным 100% объемом денег для покупки равен 5%, максимум - 10% всех инвесторов, не более. Остальные инвесторы, по нашим оценкам, имеют свои деньги только на первоначальный взнос, который составляет от 5% до 20% общей стоимости приобретаемой недвижимости. Иными словами, сделки по приобретению квартир, торговых площадей финансируют все-таки банки и несут на себе максимальные риски. Для того, чтобы частные инвесторы были спокойны за свои вложения и не пугались, они должны знать и понимать, как банк работает с самим застройщиком и работает ли он с ним вообще.

Банки, предоставляя комплексное решение, как раз с такими застройщиками они работают и тщательно контролируют и анализируют целевое использование денежных средств, ежемесячно мониторят строительство основного объекта и, в случае необходимости, пересматривают его стоимость. Мы не выпускаем из своего поля зрения ни одну копейку частного инвестора, направленную им на строительство, пока она не будет израсходована на строительство конкретного объекта, где локальный инвестор хочет себе купить квартиру, или же какие-то торговые или офисные помещения.

Как простому гражданину обезопасить себя в плане этих отношений между банками, инвесторами, застройщиками?

Во-первых, при выборе банка нужно всегда стремиться узнавать, оказывает ли такой банк комплексное решение по финансированию строительства объекта. Это очень важно. Ведь основной риск в строительстве объекта связан с тем, что объект не будет построен в срок, что он не будет построен вообще либо будет построен некачественно. Все эти моменты связаны с основным риском - риском недофинансирования строительства объекта. У банка должно быть много различных схем, финансовых и фондовых инструментов. И банк должен эти инструменты уметь продавать конкретному заказчику. Те банки, которые предоставляют комплексное решение по финансированию объектов, обеспечивают минимальные риски как для инвестора, так для простого клиента. Т.е. риск практически отсутствует. А для того, чтобы частный инвестор был спокоен в плане качества строительных работ и сроков по объекту, он должен получить информацию от заказчика строительства о том, проводился ли им тендер между строителями на выполнение тех или иных работ по объекту, кто выиграл тендер и почему, есть ли у этих строителей строительная история.

Могут ли ипотечные ценные бумаги защитить простого человека, физлицо? И насколько они вообще ориентированы на физлиц как инструмент, который поможет разобраться в тонкостях покупки строящейся недвижимости?

Здесь, во-первых, речь идет снова-таки о том, что нужно понимать, кто будет выпускать такие финансовые инструменты. Если мы говорим сейчас об ипотечных облигациях, которые могут выпускаться, то здесь возникает вопрос: кто выпускает бумаги для эмитента? Сам эмитент своими силами или это делают иные компании, которым дано такое право? Если локальный инвестор - физическое лицо размышляет над тем, приобретать ли квартиру путем покупки облигаций, он должен выяснить у эмитента - заказчика: банк ли выпускал эти облигации и имеется ли у банка схема по контролю денежных средств, которые пойдут по цепочке от банка к нему в виде кредита, от него в фонд или к эмитенту, от эмитента к генподрядчику, от генподрядчика в материалы и работы по строящемуся объекту. Иными словами, контролирует ли банк, который будет кредитовать физическое лицо на покупку облигаций, всю цепочку движения денежных средств, которые он выдал и которые должны поступить к генподрядчику для строительства объекта. Если нет, то плохо. Если да, то он понимает, что банк контролирует всю схему в целом, кредитуя и заказчика, и частных инвесторов, и сам принимает в залог имущественные права на объект незавершенного строительства.

Банк контролирует сам проект с двух сторон. С одной стороны, он кредитует заемщика под залог строящегося объекта недвижимости и делает оценку этого объекта. В этом случае банк имеет доступ на сам строительный объект. Он фотографирует его, он проверяет акты сдачи от генподрядчика к заказчику выполненных работ, он видит поэтажно - растет объект физически или нет. Это с одной стороны. С другой стороны, банк контролирует денежный локальный поток инвестора, который должен дойти до стройки. Если такие механизмы с одной стороны и с другой стороны есть, то тогда риск того, что объект не будет построен и деньги локального инвестора куда-то уйдут, минимальный.

Чего ждать простому клиенту от этого года? Что он может ему принести в плане новых проектов, большей защищенности, интересных банков?

Дело в том, что для банка все клиенты дороги и интересны. Как маленькие инвесторы, так и большие, которые являются застройщиками. Основная задача банков, которые хотят работать на этом рынке, - разработать и предложить инструменты, которые нивелируют риски. Наш банк сегодня разработал и будет в ближайшем времени утверждать базовые страховые тарифы, которые будем рекомендовать страховым компаниям, аккредитованным у нас. Речь идет о тарифах по страхованию строительно-монтажных рисков при возведении или реконструкции объектов недвижимости с учетом этапности строительства (на нулевом цикле, на цикле возведения каркаса и на отделочных работах). Это очень важный вопрос как для банков, для локального инвестора, так и для строителя. Этим инструментом мы страхует все те моменты, которые могут произойти и связаны с обрушением самого объекта, нарушениями технологии строительства, с дефектом материалов или ошибками в проектах. Повторюсь, я считаю это очень важным вопросом. Ведь зачастую все получается как всегда: строили-строили, вкладывали деньги, а когда объект обрушился, то выяснилось, что никто его не страховал.

В этом году, надеюсь, сами строительные объекты будут лучше. Они будут комфортнее. Это касается и жилья, и офисных помещений, и гостиниц, и каких-то складов, и торговых центров. Почему? Поскольку есть новые дизайнерские наработки, совершенствуют свои компетенции архитектурные мастерские. Кроме того, в 2007 году возможен интенсивный приток иностранного капитала в Украину, в том числе и в банковскую систему. На сегодняшний день, скажем условно, почти все банки, которые не имеют иностранного происхождения, находятся в стадии рассмотрения на покупку потенциальными покупателями. И процентные ставки у иностранных банков, которые заходят в Украину, будут ниже. Я полагаю, что будет тенденция к снижению процентных ставок.

Какова возможная динамика снижения?

Мне кажется, что следует ожидать снижения на 1-2%. Это, в свою очередь, локальным инвесторам принесет преференции, связанные с тем, что цена кредитов будет меньше. Кроме того, некоторые банки активнее возьмутся за рефинансирование ипотечных кредитов, выпуская ипотечные облигации. Иными словами, часть рисков банки будут перекладывать на тех инвесторов, у которых есть свободные деньги. Речь идет не о тех инвесторах, которые покупают квартиры, а о тех, которые покупают ипотечные облигации, обеспеченные, например, залогами и кредитами.

Иностранные банки, которые будут входить в Украину, повысят конкурентную борьбу за клиента между банками. Те, кто хочет удержаться на ипотечном рынке, должны снижать процентные ставки, иначе у них не будут покупать их кредитные продукты.

Предполагается, что экономика нашей страны в 2007 году будет более стабильно развиваться, не будет никаких потрясений именно в политической борьбе, а более стабильная ситуация привлечет больше инвесторов в Украину. Причем не только в банковский сектор, но и вообще в другие отрасли - в строительную отрасль, в энергетические отрасли, в отрасли металлургии, представители которых являются поставщиками своих продуктов и услуг непосредственно в строительный комплекс.