Куда движется недвижимость? [ Редагувати ]

Застройщики твердят, что цены и на "первичку", и на "вторичку" должны скоро вырасти. Однако ситуация на рынке недвижимости не имеет к этому реальных предпосылок. Наоборот, она оставляет надежду, что через некоторое время стоимость жилплощади спустится с небес на землю.

Новострой со скидкой

Покупатели вновь стали интересоваться новым жильем, говорят застройщики, поэтому цены на квартиры в новостройках должны скоро вырасти. Сильнее всего цены просели осенью-зимой прошлого года, а сейчас цены выровнялись, уверяют представители строительных компаний. По мнению президента Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Андрея Шульги, стоимость квадратных метров ниже сегодняшней не опустится.

Строители традиционно находят множество аргументов в пользу того, что возводимое ими жилье должно подорожать. Например, дефицит нового жилья. Из-за кризиса большинство строек остановились. "Нет предпосылок для удешевления. В этом году в столице будет сдано максимум 500 тысяч метров квартир, тогда как в прошлые годы было до 1,2-1,4 миллиона. Возникнет дефицит квартир, и цены не опустятся", - цитирует газета "Сегодня" слова пресс-секретаря ХК "Киевгорстрой" Зои Федорчук.

Тут девелоперы подменяют причину и следствие. Стройки встали из-за отсутствия денег и у строителей, и у покупателей. Чтобы хоть как-то оживить рынок, летом застройщики пытались привлечь клиентов разнообразными скидками. При покупке в рассрочку размер скидки на квартиру в строящемся доме составлял 5-7%, при оплате полной суммы, дисконт мог достигать 30% заявленной стоимости жилья.

Несмотря на летние скидки, желающих покупать квадратные метры даже в достроенных домах не прибавилось. Многие строительные компании вынуждены продлить акции лояльности и осенью.

Сделок на первичном рынке практически нет, утверждают в консалтинговой компании SV Development. "В летние месяцы на первичном рынке недвижимости Киева совершалось от двух до трех десятков покупок, причем большинство из них - по тем домам, которые уже достроены, но не введены в эксплуатацию, потому что не получены какие-то документы. Это не рынок, - цитирует "Власть денег" аналитика SV Development Сергея Костецкого. - Ситуация на "первичке" остается достаточно сложной и усугубляется еще и тем, что цены на квартиры на вторичном рынке практически такие же, как в строящихся объектах (раньше была существенная разница)".

Частные владельцы новых квартир в уже готовых домах выставляют свое жилье на продажу и готовы уступать до 10% стоимости. Строительным компаниям придется поступать также, уверены эксперты. Сейчас немного претендентов даже на самое дешевое новое жилье. Ведь у тех, кто раздумывает о покупке недорогой квартиры в новостройке, своих денег на это не хватает, а ипотечных кредитов на рынке нет и появятся они еще нескоро.

"Вторичка" идет вниз

Надежды риелторов на то, что стоимость квартир на вторичном рынке летом вырастет, не оправдались. По данным столичных порталов недвижимости, в августе "вторичка" упала на 1-2%. Количество сделок по Киеву в августе по сравнению с июлем снизилось в два раза - до 50 в месяц.

Традиционно цены на "вторичные" квартиры продавцы выставляют в долларах. Поэтому многие специалисты связывают удешевление жилья и снижение количества сделок с летней девальвацией гривны. И отмечают, что если доллар подорожает еще больше, то рынок просто "замрет", поскольку продавцы будут не готовы уступать больше 10%.

Есть и противоположное мнение: цены из-за девальвации все-таки пойдут вниз. "Рынок жилья инертен, поэтому они снизятся в течение 1,5-2 месяцев, ведь владельцы квартир продают их, чтобы потом за вырученную сумму купить лучшее жилье с доплатой, - приводит "Сегодня" слова директора АН "Конкорд" Леонида Косачева. - Значит, если на 10% выросла валюта, такое же удешевление квартир мы увидим к ноябрю: 1-комнатные подешевеют на 5 тысяч долларов, 2-комнатные - на 7 тысяч, 3-комнатные - на 9 тысяч долларов".

Еще одна причина для снижения цены на "вторичку" - отсутствие ипотечных кредитов. Для покупки не "убитой" однокомнатной квартиры в нестаром доме понадобится 40-60 тысяч долларов, а на руках у покупателей - не больше 30 тысяч. Ипотечных займов в валюте не будет в ближайшие 3-5 лет, говорят банкиры. Они не рискуют начать кредитования на падающем рынке, так как не могут спрогнозировать, сколько будет стоить залоговая квартира в ближайшем будущем. Кроме того, у банков нет "длинных" денег, из которых можно выдавать ипотеку, ведь украинцы сейчас открывают депозиты в основном не дольше, чем на год.

Студенты и рабочие не помогли

Из года в год студенты-первокурсники помогали риелторам оправдать осеннее повышение цен на аренду жилья в Киеве. Мол, выходцы из регионов, поступившие на учебу в столицу, в сентябре массово начинали снимать жилье. В этом году надежды на студентов не оправдались.

Более того, рассказы о наплыве студентов в сентябре - просто байка. "Студенты старших курсов, арендовавшие жилье, даже если уезжали на лето, квартиры не освобождали, а потому повлиять на цену не могли, – цитирует "Газета по-киевски" аналитика SV Development Сергея Костецкого. – Выпускники или разъезжались по домам, или же, если решали остаться в Киеве, начинали подыскивать себе жилье сразу после выпуска, т. е. в мае-июне, а не в сентябре.

Первокурсники же стараются подыскать жилье сразу после своего зачисления, еще летом. У их родителей денег стало гораздо меньше, поэтому немногие иногородние студенты могут себе снимать квартиру в Киеве. Молодые люди или селятся в общежитиях, или подыскивают жилье не в самой столице, а в пригородах. При этом стараются снимать не целую квартиру, а комнату, зачастую - вскладчину.

Так же поступает еще одна категория клиентов риелторских агентств - приезжие рабочие. Многие "заробитчане" из регионов раньше трудились на строительных площадках и на производственных предприятиях, которые либо сократили число персонала, либо вообще остановились.

Спрос на рынке аренды существенно ниже предложения. По данным SV Development, сейчас в столице сдается около 30 тысяч квартир, а реальных сделок о съеме жилья в месяц заключается всего 500. Иными словами, на одного потенциального квартиросъемщика приходится 60 арендодателей.

Количество сдающихся в аренду пустых квартир увеличивается благодаря спекулянтам. Ранее они скупали квадратные метры с намерением продать их позже и дороже. Теперь купленные на пике цен квартиры продавать не выгодно. Поэтому такое жилье сдают в наем по низким ценам, лишь бы приносило какой-то доход.

В условиях превышения спроса над предложением хозяева жилья вынуждены идти на уступки: фиксировать цену в гривне, оплачивать коммунальные услуги, лишь бы постоялец не ушел.

Поскольку платежеспособный спрос стоит на месте, а предложение увеличивается, цены на аренду жилья должны осенью просесть минимум на 10%. Если падение будет продолжаться такими же темпами, возможно, через некоторое время стоимость жилплощади спустится с небес на землю.