Колебания курса гривны - чего ожидать от рынка недвижимости? [ Редагувати ]

 

2013 год ознаменовался полным восстановлением рынка недвижимости и вводом в эксплуатацию свыше 11 млн. кв. м. жилья. Многие застройщики начали развитие новых объектов во второй половине 2013 года и заявляли о запуске еще большего количества объектов на 2014 год, но политическая и экономическая нестабильность в стране внесла свои коррективы и изменила планы многих строительных компаний. Что же ждет строительный бизнес в будущем и все ли покупатели станут счастливыми обладателями своих квартир?

Цены изменились

По данным аналитиков, рынок вторичной недвижимости уверенно держит цены в долларовом эквиваленте на уровне прошлого года. После того, как в феврале 2014 года рынок вторичного жилья замер, в марте он начал понемногу оживать. Этому способствовал отток депозитов из банков из-за недоверия к банковской системе и выбора недвижимости как более выгодного и надежного инструмента сбережения средств. Однако эксперты говорят, что продаются в основном те квартиры, продавцы которых зафиксировали цены в гривне по курсу от 8,5 грн. до 10 грн. за доллар США.

Основные изменения произошли на рынке первичной недвижимости, который достаточно резко отреагировал на колебания курса доллара США. Повышение стоимости строительных, отделочных и горюче-смазочных материалов повлекло за собой увеличение себестоимости строительства. Чтобы не останавливать строительство и не переходить на менее качественные материалы, застройщики начали повышение стоимости квадратного метра не только для новых продаж, но и для тех покупателей, которые приобрели квартиру в рассрочку. 

Практически у всех застройщиков стоимость квадратного метра жилья в гривне увеличилась. Большинство застройщиков привязали стоимость квадратного метра к доллару США, при этом в среднем по рынку стоимость жилья в долларовом эквиваленте снизилась на 10%. На фоне данной ситуации некоторые застройщики повысили гривневую стоимость всего на 5-15%, есть и компании, которые не пересмотрели гривневую стоимость. В чем же заключается такая хаотичная реакция участников рынка первичной недвижимости? 

Надежность застройщика

Несмотря на то, что большинство застройщиков вынуждены пересматривать и повышать цены в гривневом эквиваленте, ряд компаний предлагают покупателям недвижимость по цене от 6 000 до 8 000 грн. за кв. м. Насколько безопасно доверять свои средства таким застройщикам?

Себестоимость строительства в 1 квартале 2014 г. существенно возросла в силу ряда объективных причин, рост цен на некоторые строительные материалы составил от 20 до 50%. С учетом ряда объективных фактов, рыночная стоимость 1 кв. м. жилья в столице не может составлять менее $800 – $900.

Крупные игроки, зарекомендовавшие себя на рынке жилищного строительства, такие как, KAN Development, Интергал-Буд, Stolitsa Group, Киевгорстрой устанавливают стоимость квадратного метра жилья комфорт-класса в среднем не менее $1100-$1300 в зависимости от месторасположения, степени готовности и технических характеристик объекта.  

Удержание стоимости квадратного метра в этих пределах позволяет крупным и надежным застройщикам, таким как UDP, Интергал-Буд, KAN Development, Stolitsa Group поддерживать плановые темпы строительства, соблюдать указанные в договорах сроки ввода объектов в эксплуатацию, не экономить на строительных материалах, обеспечивать высокое качество выполнения строительных работ и успешно завершать все начатые проекты. 

Цена в $500-$600 за кв. м на сегодняшний день не является экономически обоснованной. Подобные предложения нередко встречаются у застройщиков с сомнительной репутацией и малым количеством сданных и заселенных объектов. В таких случаях покупатель, как минимум, рискует не получить свою квартиру в установленный договором срок, а часто – и вовсе остаться без квартиры и вложенных средств. 

Практика показывает, что объекты, продаваемые по цене ниже рынка, вводятся в эксплуатацию с существенными задержками (до 3-5 лет) и являются проблемными - отсутствуют правоустанавливающие документы на земельный участок, нет согласованного проекта дома, не получены ТУ для подключения коммуникаций, строительство ведется с нарушением существующих ДБН и норм безопасности. Оформление права собственности на квартиры в таких домах часто становится невозможным из-за отсутствия необходимых документов и согласований.  

"Черный список" застройщиков

Специалисты рынка недвижимости отмечают, что многие из столичных новостроек, которые предлагаются по заниженной цене, входят в список проблемных объектов Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам.

С целью защиты интересов потенциальных покупателей и пострадавших инвесторов Конфедерация строителей Украины 29 апреля 2014 года на круглом столе на тему "Как защититься от афер в строительстве" выступила с рядом важных инициатив, которые были поддержаны ведущими специалистами рынка недвижимости. Среди основного можно выделить предложение о введение системы предварительной регистрации квартир во избежание двойных продаж, создание рейтинга добросовестных застройщиков и публикация "черного списка" компаний, не выполняющих свои обязательства перед покупателями (подробнее http://kbu.org.ua/news/246/), передаче недостроев (более 7 лет) местным органам власти для завершения строительства собственными силами или с привлечением ведущих застройщиков на льготных условиях.

Как избежать недобросовестных застройщиков

Для минимизации рисков потенциальным покупателям стоит придерживаться следующих рекомендаций:

- необходимо проверять наличие у застройщика полного пакета разрешительной документации – документы на землю, экспертиза проекта и разрешение на строительство;

- следует изучить историю компании перед покупкой жилья, обратить внимание на наличие и количество сданных и заселенных вовремя объектов, в которых жильцы получили право собственности;

- предпочтение стоит отдавать компаниям, строящим жилье за собственные средства, так как они являются более надежными и финансово устойчивыми, чем застройщики, которые строят за средства, привлеченные от продаж или заимствованные у банков под залог квартир.